‘제2의 임대차보호법?’ 전월세 신고제 시행 코앞…핵심은?

보증금 6000만 원ㆍ월세 30만 원 초과 임대차 거래 무조건 신고
세입자 보호 기능 기대…세금 부담 전가 우려도

▲임대차 3법의 마지막 퍼즐인 ‘전월세 신고제’가 오는 6월부터 시행된다. 전월세 신고제가 시행되면 수도권과 광역시, 각 도의 시 단위 이상 지역에서 주택 보증금 6000만 원 또는 월세 30만 원 초과 임대차 계약 시 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다. 사진은 15일 국토교통부가 공개한 주택 임대차 계약신고서와 서울시내 부동산 모습. (연합뉴스)

'임대차 3법'의 마지막 퍼즐인 ‘전월세 신고제’가 오는 6월부터 시행된다. 전월세 신고제가 시행되면 수도권과 광역시, 각 도의 시 단위 이상 지역에서 주택 보증금 6000만 원 또는 월세 30만 원 초과 임대차 계약 시 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다.

임대차 시장을 투명하게 들여다볼 수 있어 세입자 보호기능은 강화될 전망이다. 하지만 임대인의 과세부담 전가와 전‧월세 공급 감소 우려 등 부작용도 예상된다.

국토교통부는 6월 1일부터 전월세신고제 시행을 위한 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’ 개정안을 지난 15일 입법 예고했다. 전월세 신고제는 ‘계약갱신청구권’ 제도와 ‘전월세상한제’와 함께 지난해 통과된 임대차 3법 중 하나다. 계약갱신청구권 제도와 전월세상한제는 지난해 7월 말 즉시 시행됐지만 전월세 신고제는 시스템 도입을 위해 법 시행을 1년 늦췄다.

전월세 신고제의 핵심은 임대차 거래의 투명성 확보다. 아파트와 주택뿐만 아니라 고시원 등 비주택도 임대차 보증금 6000만 원을 초과하거나 월세 30만 원을 넘기면 무조건 신고해야 한다. 또 전세나 월세가 아닌 반전세의 경우 보증금이나 월세 중 하나라도 금액 기준을 초과하면 신고해야 한다. 임대차 계약 갱신을 한 경우에는 기존 임대료와 계약갱신청구권 행사 여부도 함께 신고해야 한다.

현재 체계에선 세입자가 확정일자를 신고한 경우만 취합해 실거래가 공개 시스템으로 계약금 등의 정보를 제공한다. 이는 전체 계약의 30% 수준에 불과한 것으로 알려졌다. 앞으로 전월세 신고제가 의무화되면 자동으로 확정일자도 받을 수 있다.

확정일자는 해당 증서의 법적 증거력을 법률로 인정하는 일자다. 확정일자를 반드시 받아야만 해당 주택에 법적인 문제가 발생해도 변제권 등 법적 대항력을 갖출 수 있다. 이 때문에 전월세 신고제 도입 시 세입자 보호 기능이 한층 강화될 전망이다.

다만 의무적으로 전월세 계약 내용을 공개하면 임대인이 늘어난 세금 부담을 임차인에게 떠넘길 수 있다는 우려도 나온다. 당장 국토부는 “과세 근거 자료로 사용할 계획이 없다”고 했다. 하지만 계약 내용이 공개되면 임대인은 임대소득세를 낼 수밖에 없다. 결국 임차인이 부담하는 월세 등에 집주인의 임대소득세 부담분이 반영돼 더 오를 수밖에 없다.

심교언 건국대 교수는 “정부가 지금은 아니라고 하지만 앞으로 전월세 신고제 자료를 바탕으로 실제 증세에 나설 수 있다”며 “그렇게 되면 전월세 공급이 줄고 서민은 더 힘들어지는 상황이 나올 수 있을 것”이라고 말했다.