공시가 40억원 3주택자 '종부세 4200만원→1억1000만원'

부동산 세부담 얼마나 늘어나나

다주택 종부세율 현재 0.6~3.2%서 1.2~6%로 올라

보유 1년 미만 단기 매매엔 양도세 70% 적용 '세폭탄'

'취득세 12%' 지방세법도 통과돼 실구매가 더 높아져

‘부동산 3법(종합부동산세법·법인세법·소득세법 개정안)’이 4일 국회 본회의를 통과함에 따라 당장 내년부터 다주택자들의 세 부담이 늘게 됐다.

개정안에 따르면, 현재 0.6~3.2%인 다주택자 종부세율은 1.2~6.0%로 오르고, 다주택 보유 법인에 대해선 중과 최고세율인 6.0%가 적용된다. 또 보유 주택을 1년 내에 처분하면 70%, 2년 내에 처분하면 60%의 양도소득세를 물게 된다. 특히 다주택 개인이나 법인이 주택을 추가 구매할 때 취득세가 최고 12%로 오른다. 현재 개인은 1~4%, 법인은 1~3%가 적용된다.

사례별로 보면, 조정대상지역에 합산 공시가격이 28억 원(시가 33억 원)인 2주택을 보유한 경우 올해 종부세액은 2650만 원이지만, 내년에 합산 공시가격이 30억5000억 원(시가 36억 원)으로 2억5000만 원 오르면 종부세액은 6856만 원으로 약 2.6배 늘어난다. 주택 가격이 오른다고 가정한 것은 매년 국토교통부가 산정하는 공시가격 상승률 평균치를 반영한 것이다. 3주택자(조정대상지역 무관)도 합산 공시가격이 올해 36억7000만 원(시가 43억 원)에서 내년 40억5000만 원(시가 48억 원)으로 3억8000만 원 오른다면, 세 부담은 4179만 원에서 1억754만 원으로 는다.

고가 1주택자도 연령이나 보유기간에 따라 세 부담이 늘 수 있다. 올해 공시가격이 31억 원(시가 36억 원)인 주택이 내년 34억 원(시가 40억 원)으로 3억 원 오른다면 10년 보유 65세의 세 부담은 756만 원에서 882만 원으로 126만 원 증가하는 데 그치지만, 3년 보유 58세라면 1892만 원에서 2940만 원으로 1048만 원 증가하게 된다.

정부는 세 부담이 느는 대상이 극히 일부라는 점을 강조하고 있다. 기획재정부는 “공시가격 30억 원 이상인 주택은 지난해 기준으로 전체 주택의 0.01% 수준에 불과하다”며 “실수요 목적의 장기 1주택 보유자, 고령자에 대한 이번 종부세 인상 효과는 크지 않다”고 주장했다.

▲4일 오후 국회 본회의에서 법인세법 일부개정법률안이 통과되고 있다. (연합뉴스 )

한편, 단기 매매에 대한 양도세는 그야말로 폭탄 수준이 된다. 현재 주택에 대한 양도세율은 보유기간이 1년 미만일 때 40%, 1년 이상일 땐 기본세율이 적용된다. 내년 6월부턴 일률적으로 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 2년 미만 보유 시 60%가 적용된다. 조정대상지역 대 다주택자에 대한 양도세율도 현행 기본세율+10~20%P에서 기본세율+20~30%P로 인상된다.

가령 15억 원에 사들인 주택을 20억 원아 팔아 5억 원의 양도차익을 남겼다면, 현재는 보유기간이 1년 미만일 때 1억9900만 원, 1년 이상 2년 미만일 때 1억7360만 원의 양도세가 부과된다. 같은 조건으로 내년 6월 이후 양도하면 양도세액은 각각 3억4825만 원, 2억9850만 원이 된다. 웃돈 5억 원을 얹어 팔아도 1억5175만~2억150만 원만 손에 쥐게 되는 것이다.

양도세 면제 대상이 아닌 1주택자에 대해선 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다.

10억 원에 산 주택을 20억 원에 팔아 10억 원의 양도차익을 남겼다면, 현재는 거주기간이 2년이든 10년이든 똑같이 2273만 원의 양도세가 부과된다. 하지만 앞으로 10년 거주자는 세 부담 증가가 없지만, 2년 거주자는 세 부담이 8833만 원으로 약 3.9배가 된다.

이 밖에 ‘취득세 12%법’으로도 불리는 지방세법도 이날 본회의를 통과했다. 취득세는 주택을 구매할 때 취득가액의 일정 비율로 부과되는 세금이다. 현재 1~3주택을 보유한 개인은 주택 가액에 따라 1~3%, 4주택 이상자는 4%의 취득세를 낸다. 법인에 대해선 주택 가액에 따라 1~3%가 부과된다. 앞으로 2주택자는 주택 가액과 상관없이 취득가액의 8%, 3주택 이상자와 법인은 12%를 세금으로 내야 한다. 결과적으론 실구매가가 높아지게 되는 것이다.