MB정부 7개월 부동산시장 무엇이 변했나

친기업·수도권 주택공급 원칙…3차례 활성화 대책 효과 없어

'실용정부'를 표방하면서 출범한 이명박 정부가 이 달로 7달째를 맞이했다.

건설사 회장을 역임했으며 서울시장 재직시절 뉴타운 사업을 주도했던 이명박 대통령은 대선 공약부터 부동산-주택 정책에 남다른 관심을 보인 바 있다.

하지만 이 대통령의 '부동산대책 드라이브'는 쉽지만은 않을 전망이다. 참여정부가 5년 내내 부동산시장과 '씨름'한 끝에 결국 시장 안정을 이룰 수 있었음을 감안한다면 역으로 역시 5년 동안을 내내 씨름해야 부동산시장의 건전한 활성화가 이뤄질 수 있을 것이란 게 다수 전문가들의 이야기다.

특히 원칙이 뚜렷하다 하더라도 장기적인 국내 건설시장, 부동산시장의 미래를 봤을 때 적절한지에 대해서도 폭넓은 교감이 필요하다. 실제로 이명박이 대통령이 지난 9일 '국민과의 대화'에서 밝힌 바 있는 그린벨트 해제를 통한 주택 공급은 찬반논란이 뚜렷한 만큼 불도저식 강행은 올바르지 않다는 여론도 비등한 상태다.

즉 이 대통령은 부동산시장 부양에 대한 반발여론과 인위적인 부양에 따른 역효과를 모두 감안한 채 부동산시장 대책을 추진해야 할 어려운 상황에 놓여 있다.

◆MB부동산 정책 키워드는'도심주택공급'과 '건설산업 활성화'

현재까지 이 대통령이 추진한 부동산 정책의 큰 줄기는 '도심 주택공급 확대'와 '건설산업 활성화' 두 가지로 분류해 볼 수 있다.

이 대통령은 후보자 시절부터 재건축, 재개발을 통한 도심 주택 공급확대에 주택 정책의 촛점을 맞추고 있으며 아울러 경제전반에서 이 대통령이 내걸었던 '기업 프랜들리'와 맞물려 주택시장 활성화를 통한 '건설사 살리기'에 매진하고 있는 상태다.

또한 역시 대선 당시부터 내세운 '감세 정책'도 세금이 곧 규제인 부동산 시장에 그대로 반영됐다. 한 마디로 이 대통령의 부동산정책은 2006년 하반기 이후 침체 국면에 접어든 건설부동산 시장을 다시금 진작해 국가 경제위기를 뛰어넘자는 생각인 것으로 풀이된다.

지난 1월 대통령직 인수위원회에서 밝힌 주요 부동산 정책은 크게 8가지로 분류된다. 우선 세금 부분에 있어서는 양도소득세 2년 거주 규정 폐지, 양도세 장기보유 특별공제 폭 확대, 취등록세 완화 등 3가지다. 또 주거안정 차원에서는 신혼부부 내집 마련 지원, 지분형 분양주택 등 2가지며, 규제완화 측면에서는 지방 투기과열지구 및 투기지역 해제, 재건축 및 재개발 규제완화, 분양제도 개편 등 3가지다.

이 대통령의 이러한 생각은 전반적인 경기 침체와 부동산 가격 급등시 발생한 여론 부담으로 인해 정책으로 본격화 되진 못하고 있는 상태다. 하지만 출범 7개월 남짓한 기간에 쏟아낸 정책은 이 같은 이 대통령의 부동산觀을 그대로 반영하고 있다.

하지만 이명박 정부의 부동산 대책은 아직까지 이렇다할 가시적인 형태를 보이지 못하고 있는 상태다. 오는 19일 또한번 경기 부양책이 나올 예정이지만 부동산시장 안정이란 정부의 명제가 남아 있는 한 '과감한' 형태의 정책은 나오기 어려울 것이란 게 대다수 전문가들의 분석이다.

수목부동산 연구소 양은열 소장은 "정부가 'MB식 부동산 정책'을 펴고 싶어도 이 경우 자칫 집값이 올라갈 경우 '뒷감당'이 되지 않을 정도로 여론이 비판적이 될 수 있다"라며 "서민주거복지가 여전히 중심이며, 건설경기 활성화는 미지근하게 추진될 수 밖에 없을 것"이라고 말했다.

또한 지난해 연말께 시작된 미국 서브프라임모기지 부실은 국내 부동산 금융시장에도 적잖은 파장을 주고 있다. 건설업체들은 부동산 규제 중 LTV, DTI 중복 규제를 문제로 지적하고 이의 개선을 요구하고 있는 상태다.

하지만 자칫 부동산 대출을 과거와 같이 자유롭게 풀어줄 경우 국내 부동산 버블 붕괴에 따른 금융권의 동반 부실도 이어질 수 있는 만큼 주택 담보대출로 대표되는 부동산 금융 규제 완화는 어려울 것이란 게 전문가들의 분석이다.

◆세차례 부동산 대책 아직 성과는 없어

이명박 정부의 첫 부동산 경기 부양책은 인수위 시절인 지난 1월 30일 처음으로 나왔다. 지방 주택투기지역 및 투기과열지구가 전면 해제된 것. 이로써 현재 서울, 경기, 인천 등 수도권을 제외한 지역에 주택투기지역 및 투기과열지구는 단 한 곳도 없는 상태다.

뒤이어 3월21일에는 1가구 1주택 장기보유자의 양도세 특별공제폭이 확대됐다. 이에 따라 종전까지 1가구 1주택자가 20년 이상 장기로 주택을 보유할 경우 특별공제율은 45%에 불과했지만 이날 이후 매매시 장기보유 공제율은 80%까지 늘어나게 됐다.

'기업 프랜들리'에 입각한 건설경기 부양책은 6월11일 '지방미분양대책'으로 첫 선을 보였다. 극심한 미분양 적체에 시달리던 지방 주택시장 활기 부여를 위해 발표된 이날 대책에선 비수도권 지방 미분양 물량 매입자에 한 해 일시적 1가구2주택 기간을 2년으로 확대하고, 미분양물량을 공공이 매입한다는 내용을 담고 있다.

또 이날 대책에선 취·등록세율도 종전 2.0%에서 1.0%로 낮췄으며, 분양가를 10% 인하하는 업체에 한 해 주택 LTV도 70%로 10%p 상향 조정했다. 이밖에 매입임대주택의 세제혜택을 받을 수 있는 기간도 10년 이상에서 5년 이상으로 확대하는 등 지방 미분양대책을 추진했다.

하지만 6.11대책은 반(反)부동산시장 정서가 뚜렷한 시민단체는 물론, 정작 도움을 준다던 업체들로부터도 외면을 받았다. 이는 대책 이후 한달 동안 미분양 물량 매입을 신청한 단지가 한 곳도 없었던 것이 단적인 예다.

두번째 MB부동산대책은 지난 8월21일 나온다. 8.21대책으로 명명된 이 대책은 6.11지방 미분양대책과 달리 종합적인 대책이라는 점에서 MB정부 부동산 대책의 본격적인 '점화'라고 볼 수 있다.

8.21대책은 주택공급 기반강화, 주택거래활성화, 건설경기 보완 세 파트에 따라 분류된다. 특히 이 대책에서는 MB정부 첫 신도시인 오산 세교, 인천 검단 신도시 개발이 확정됐다. 도시 주변 출퇴근 거리내 주택공급을 모토로 내건 .MB정부지만 빠르고 양적 측면에서도 충분한 주택공급 확충 방안으로 가장 효율성 있는 것이 신도시라는 기존의 생각을 바꾸지 못했다는 게 시장의 시각이다.

그리고 오는 19일 MB정부 세번째 부동산대책이 터질 예정이다. 이번 대책은 도시주변 주택 공급확대에 촛점을 맞추고 있어 본격적인 'MB스러운' 대책이란 게 전문가들의 이야기다.

부동산써브 채훈식 리서치센터장은 "재개발, 재건축은 주택을 교체한다는 의미가 크며, 신규 공급 확대 측면은 다소 부족함이 있다"며 "이번 대책은 각종 도시 근교 주택공급이 주를 이루고 있어 대선 공약때부터 이 대통령이 천명한 방식의 주택공급 대책이 될 것"이라고 말했다.

◆건설경기 회복, 거래시장 활성화 향후 과제

향후 이명박 정부가 추진해나갈 부동산 대책에도 관심이 쏠리고 있다. 우선 극도의 침체를 보이는 건설경기 회복이 가장 큰 과제로 지적된다.

하지만 이 문제 해결 없이 쉬운 일은 아니다. 경제상황을 봤을 때 건설경기 회복은 반드시 필요하다는 게 전문가들의 이야기지만 인위적인 부양책에 따른 건설경기 회복은 결국 건설업체와 유관업체 등 이른바 '건설족'에 대한 특혜라는 비판을 피하기 어렵기 때문이다.

한 중견건설업체 관계자는 "일부 시민단체의 비판도 있는 것은 사실이지만 건설경기가 침체될 경우 국내 경제의 미래는 전망자체를 할 수 없게 될 것"이라며 "건설경기 경착륙에 따른 건설업계의 위기를 헤아려 알맞은 대책이 필요하다"고 하소연하고 있다.

이에 따라 최근 다시 제기되고 있는 대운하 등 대형 토목SOC사업이 새로운 건설경기 회복용 일감이 될 것이란게 관측이 나오고 있다. 한 학계 관계자는 "대운하는 무산될 가능성이 크지만 경인운하 등 지방 운하사업을 비롯, 호남 고속철 등 대형 토목사업의 빠른 시작이 건설업체들에게 일거리로 제공될 것"이라고 내다봤다.

이와 함께 참여정부 시절 줄줄이 터져나온 재건축, 재개발 관련 규제도 꾸준히 완화될 전망이다. 한 재건축 조합 관계자는 "과거 재건축은 일반분양 물량이 많아 수익성이 높지만 현재의 재건축은 이같은 이득을 취하기 어려운 구조"라며 "주택시장의 활기를 부여하고, 건설경기의 꾸준한 유지를 위해서라도 재건축, 재개발 사업 규제 완화는 반드시 필요하다"고 말했다.

한편 세제 개편을 중심으로 한 주택 거래시장의 회복도 부동산 문제 해결의 중요요소라는 게 전문가들의 지적이다. 지난 2005년 8.31대책 이후 양도소득세와 종합부동산세 등 보유세와 거래세가 모두 오른 이후 부동산 시장은 거래자체가 눈에 띠게 줄어든 상황이다.

전문가들은 부동산시장 정상화를 위해선 우선 가장 기본적인 시장이랄 수 있는 주택 거래시장부터 정상화 돼야한다는 주장을 내고 있다. 즉 주택거래시장의 침체는 시장 경제 하에서 부동산시장 전체를 동맥경화에 이르게 할 수 있다는 게 이들의 이야기다. 이에 따라 정부가 감세정책이란 당근책을 통해 거래시장을 정상화시켜야 한다는 지적이 나오고 있다.

부동산써브 채훈식 리서치센터장은 "부동산시장이 안정적인 서구 선진국의 경우 보유세가 높고 거래세는 낮으며, 시장 변화가 활발한 개도국의 경우는 보유세는 낮고 거래세는 높은 구조를 갖고 있지만 우리나라의 경우 보유세는 보유세대로, 거래세는 거래세대로 높게 책정돼 있어 주택 거래 자체가 이루어질 수 없게 된 상태"라며 "시장 안정을 해치지 않는 범위에서 풀어줄 것은 풀어줘서 거래시장에 활기를 부여할 필요가 있다"고 조언했다.