[Q&A] 다주택자 전세대출보증 제한…개인임대사업자는? 주택 범위는?

주택시장 안정대책의 후속조치 일환으로 주택금융공사(주금공), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증의 2주택 이상 다주택자 전세대출 보증이 제한된다. 주금공, HUG의 경우 공적 전세대출 보증시 부부 합산소득이 1억 원을 초과한 1주택자에 대해서도 신규 보증을 제한한다. 다음은 전세대출보증 제한에 대한 일문일답이다.

- '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 등록한 임대주택을 보유한 경우 주택보유수에 포함되는지?

"개인임대사업자가 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 등록한 임대주택도 규제회피 방지를 위해 원칙적으로 주택보유수에 포함한다. 다만, 신뢰보호 필요성 등을 감안해 지난달 13일까지 구입한(매매계약 체결일 기준) 임대주택이라면 주택보유수에서 제외한다. 다만, 계약 존부 및 계약금 납부내역 등 증빙자료를 통해 입증해야 한다."

- 전세보증시 주택보유수 산정에 포함되는 주택의 범위는?

"부부합산(보증신청자+배우자) 기준으로 주택과 복합용도(등기상 '상가 및 주택'으로 등재) 주택을 포함해 합산한다. 주택법상 주택이 아닌 오피스텔은 제외한다.

지방의 노후한 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 타 지역으로 이주할 시 해당 주택을 제외한다. 비수도권·비도시에 소재한 아래 각 호의 주택 소유자가 타 지역으로 이주할 경우를 말한다. 해당 주택은 △사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택 (노후 단독주택) △85㎡이하의 단독주택 (소형 단독주택) △소유자 본적지 소재 주택으로 직계존속 및 배우자로부터 상속받은 단독주택이다."

- 요건 강화 이후 분양권(또는 조합원 입주권)은 주택 보유수에 포함되는지?

"분양권·조합원 입주권은 현재 거주 가능한 주택이 아니므로 전세보증시 주택보유수에는 미포함한다. 분양권(또는 조합원 입주권) 외 보유주택이 없다면 주택을 보유하지 않은 것으로 제한없이 전세대출보증 이용가능하다. 분양권(또는 조합원 입주권) 외 보유주택이 있다면 1주택자로서 부부합산 소득이 1억원 이하인 경우 전세대출보증 가능하다."

- 임차인이 요건 강화 시행 전(前) 전세계약을 체결하고 실제 입주 및 전세대출은 시행 후 이뤄진다면 개정된 전세대출보증 요건 적용 대상인지?

"원칙적으로 개정규정은 시행일(10월 15일) 대출신청분부터 적용한다. 다만, 개정제도 시행시점 전에 전세계약을 체결했다면, 신뢰보호 필요에 따라 종전요건을 적용하므로 주택보유수나 1주택자에 대한 소득요건을 적용받지 않고 보증 이용이 가능하다. 다만, 전세계약 존부 및 계좌이체 납부내역, 계약시 금융기관의 수표거래 증빙자료 등을 통해 계약금 납부사실을 입증해야 한다."

- 공적 전세보증(주금공, HUG)에 소득요건을 둔 취지는?

"공적전세대출 보증은 공적보증재원을 활용해 서민들이 낮은 금리로 전세자금대출을 이용할 수 있도록 지원하는 것으로 주택을 소유한 고소득자까지 일괄 지원하는 것은 취지에 맞지 않는 측면이 있어 적정 수준의 소득요건을 마련했다. 민간기관인 SGI는 1주택자 대상 소득요건을 도입하지 않아 소득이 1억원을 초과하더라도 이용 가능하다."