원자재 가격 상승 아파트 분양시장 호재 될까?

올들어 연이어 터지고 있는 국제 원자재가격 상승이 미분양 해소에 도움이 될 것이란 시각이 나오고 있다.

지난해 연말 업체들의 분양가 상한제 회피를 위한 폭포수 분양에 따라 미분양 물량이 급증하고 있다. 약 12만 가구로 추산되는 미분양 물량은 제도적 허점을 노리는 동시에 업체들의 고분양가 책정에 비롯됐다는 비판을 받고 있지만 건설시장에 적잖은 부담으로 작용할 것이란 관측이 높은 상황이다.

하지만 최근 잇달아 터지고 있는 국제 원자재가격 인상에 따라 건설 자재도 철근을 비롯해 가격 급등이 시작되면서 미분양 해소에 새로운 계기가 될 것이란 시각이 나오고 있다.

◆업계, 건설 원자재 가격 상승분, 분양가 10% 인상 요인 될 것

건설 원자재 가격 급등세는 우선 철근부터 시작됐다. 지난 연말 톤당 47만원 선에 머물렀던 철근 가격은 올 2월말 현재 74만원 까지 치솟아 불과 두 달 사이 50%에 이르는 가격 급등세를 보이고 있다.

뿐만 아니다. 최근 납품가 12.5%인상을 요구하며 파업을 선언한 레미콘을 비롯해, 아스콘, 주물연합회도 가격 인상을 요구하고 있다. 이 밖에도 고강도 콘크리트 파일과 구리 동관 등 거의 모든 건축 자재가 급등세를 보이고 있는 상황이다.

이에 따라 주택업계의 기본형건축비 인상 요구도 거세다. 최근 주택업계는 지난달 건설교통부(현 국토해양부)가 확정한 기본형 건축비 인상률인 2.16%는 1월까지의 원자재 가격 인상분 만 포함하고 있다고 주장하며, 기본형 건축비 8% 인상안을 제시하고 있다.

분양가 상한제 실시 이후 고시되기 시작한 기본형 건축비는 매년 3월과 9월 두 차례에 걸쳐 실시되고 있어 지난 2월 확정된 기본형 건축비 ㎡당 110만1000원은 8월까지 그대로 시행되게 될 전망. 하지만 주택업계는 최근 나타나고 있는 세계적인 건축 원자재 가격 급등세가 전세계적인 건설 호경기인 5~6월까지는 이어 질 것으로 예측되는 만큼 기본형 건축비 추가 인상을 요구하고 있는 입장이다.

만일 업계의 요구대로 기본형 건축비 8% 인상이 이루어질 경우 기본형 건축비는 ㎡당 118만9000원 가량이 되며, 이는 전용면적 85㎡급인 공급면적 112㎡형 아파트에서 1200만원 가량의 건축비 인상 효과를 주게될 전망이다.

여기에 분양가에 포함되는 기타 가산비용도 전반적인 물가 인상률이 포함될 경우 분양가 10% 인상은 불가피하다는 게 업계의 이야기다.

◆원자재값 상승세, 미분양 해소에 도움될까

이 같은 분양가 상승 요인 발생은 반사적으로 현 미분양 아파트 해소에는 도움이 될 것이란 전망이 나오고 있다. 약 12만 가구에 이르는 현재의 대량 미분양 원인은 우선 업체의 공급물량이 집중됐다는 점과 그럼에도 고분양가가 책정된 물량이 대거 쏟아진데 있다는 게 시장 전문가들의 이야기다.

하지만 올 하반기 이후 분양가가 10% 이상 상승하게 된다면 오히려 미분양 물량은 시장의 각광을 받을 수도 있다는 분석도 덧붙이고 있다.

부동산 정보업체 부동산써브 채훈식 리서치센터장은 "첨단 주택기법이 지속적으로 쏟아지는데다 금융비용 등 부대비용 발생이 있어 같은 지역이라도 3~4개월 늦게 분양하는 아파트의 분양가는 이전 분양물량보다 더 높기 마련"이라며 "결국 현재 미분양 물량의 분양가보다 더 분양가가 높아질 것이란 심리가 가세하면 미분양이 일정부분 해소될 가능성이 높다"고 말했다.

지난 79년 당시 주로 강남지역에 지어져 공급과잉으로 지적됐던 아파트 미분양물량이 해소된 것도 제2차 오일쇼크라는 국제 원자재 가격 상승 효과가 있었기 때문이란 게 업계의 이야기다.

실제로 지난 2006년 11월 신도시 건설계획이 발표되고 아울러 고분양가 통제방안이 나오지 않자 곧바로 서울 강북지역 중소형집값이 급등세를 보이는 것과 동시에 '악성 미분양'이란 평까지 받았던 남양주, 화성 향남 등 수도권 외곽지역 미분양물량이 일제히 해소된 바 있다.

한 업계 관계자는 "유가 상승과 중국의 경기 과열 등으로 원자재 가격 상승세가 쉽사리 꺾이지 않을 것으로 예측되고 있어 분양가 상한제 하에서도 분양가 상승세는 지속될 것이란 심리가 주택 수요자들에게 확산될 것"이라며 "주택 수요자들이 '기다리던' 저분양가 아파트 공급이 어려워지게 된데다 자칫 청약에 실패할 경우 현재보다 더 비싼 아파트를 노려야할 우려가 있는 만큼 차라리 미분양 물량을 노리는 쪽으로 선회할 가능성이 크다"고 전망했다.

반면 미분양 물량에 대한 기대감이 있다해도 미분양 해소가 본격화되긴 어려울 것이란 의견도 나오고 있다. 이는 미분양 적체의 가장 큰 원인으로 지적되는 공급 과잉이 단기간에 해결되지 못할 것이란 점 때문이다. 실제로 주택 업체들은 올 5월까지 전국적으로 약 10만여 가구를 공급할 계획이다. 이 경우 주택 수요가 발생하더라도 수요에 비해 공급이 너무 많은 만큼 원천적인 해결책은 되지 않을 것이란 게 전문가들의 의견이다.

여기에 거듭된 대량 미분양 사태에도 업체들의 고분양가 행렬이 이어지고 있어 수요자들의 선택을 더욱 어렵게 만드는 것도 문제점으로 지적된다.