선택권 없는 과천주공1단지... 분양가 결국 낮추나

▲과천 주공1단지 투시도(사진=대우건설)

시공사까지 교체하며 재건축 사업에 속도를 냈던 과천주공1단지가 이번엔 분양가 제동에 발목이 잡혔다. 주택도시보증공사(HUG)가 고(高)분양가 기준을 이전보다 엄격하게 적용하면서 분양가를 낮추지 않을 경우 자칫 분양 자체가 불가능해질 수 있다는 우려도 나온다.

3일 부동산업계에 따르면 HUG는 이 달부터 서울 강남4구(강남구·서초구·송파구·강동구)와 경기도 과천을 고분양가 관리지역으로 지정하고, 분양가가 높을 경우 분양보증을 거절해야 한다. 이같은 조치는 지난달 31일 고분양가 사업장 확산을 차단해 주택시장 안정과 보증 리스크를 관리하는 ‘고분양 사업장 분양보증 처리기준’ 제도를 도입하면서 적용됐다.

주택시장이 침체될 경우 시장은 물론 HUG에도 심각한 손실을 가져올 수 있어 선제적으로 대응해 나가겠다는 게 공사 측의 입장이다. 사실상 분양가상한제나 다름 없다는 지적이 나온다.

HUG는 그동안 신규 단지의 분양가가 인근 아파트 평균(매매가 포함)의 110%를 초과하지 않도록 했다. 또 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 분양가를 초과하는 경우 이를 고분양가로 판단했다. 지역은 서울 강남구와 서초구 두 곳이다. 그러나 이번 ‘고분양 사업장 분양보증 처리기준’ 시행으로 관리 지역은 강남4구와 과천으로 확대됐고, 기준을 넘어설 경우 분양 보증을 거절한다는 엄격한 규제까지 더해졌다.

업계는 보증공사의 이같은 분양가 통제에 고분양가 논란이 일었던 경기도 과천 주공1단지가 결국 개포 주공3단지처럼 분양가를 낮출 것으로 보고 있다.

시공사인 대우건설이 책정한 과천 주공1단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 3313만 원이다. 이는 지난해 5월 과천 주공7-2단지를 재건축해 공급한 ‘래미안 과천 센트럴스위트’의 분양가(2700만 원)보다 22% 가량 높은 가격이다. HUG의 고분양가 판단 기준을 넘어서는 상승폭이어서, 이대로 분양보증을 신청할 경우 보증이 거절될 수밖에 없다. HUG가 ‘보증거절’'이라는 강력한 카드를 내세운 이상 차질 없이 재건축사업을 진행하기 위해서는 2900만 원대로 가격을 인하하는 것 외에 선택의 여지가 없는 셈이다.

지난해 개포 주공3단지를 재건축한 ‘디에이치 아너힐즈’는 두 차례의 보증반려 끝에 결국 3.3㎡당 평균 4137만 원으로 분양가를 확정한 바 있다.

분양업계 관계자는 “과천 주공1단지는 분양이 하반기로, 분양보증을 신청하기까지 아직 시간이 많아 조합과 건설사 간 충분한 논의가 이뤄질 것”이라면서 “보증공사가 못을 박아놓은 이상 기준을 넘어서는 분양가로 진행하기는 어려울 것”이라고 말했다.