대규모 뉴타운 초기분양 단지, 분양 후 눈에 띄는 ‘웃돈’ 이유는?

서울 뉴타운 초기 분양단지들이 수 억원에 달하는 프리미엄이 형성되자 본격적인 뉴타운 개발이 진행중인 지역으로 이목이 집중되고 있다.

뉴타운 초기 분양단지들의 경우 후속분양 단지들보다 상대적으로 저렴한 분양가로 공급되는 데다 주변 생활인프라 확충에 따른 수혜를 가장 크게 받는다. 이에 후속분양 단지들보다 높은 시세차익을 기대할 수 있다.

실제로 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 2004년 4월 길음뉴타운 내 첫 분양을 알린 ‘길음뉴타운6단지’ 전용 59㎡의 분양가는 2억3393만원, 2016년 현재(8월 7일 기준) 매매가 시세는 4억6000만원으로 2억2607만원의 웃돈이 형성됐다.

반면 같은 길음뉴타운 내 후속분양한 ‘길음뉴타운 9단지’(2007년 8월 분양) 전용 59㎡는 분양가는 3억4370만원, 현재 매매가 시세는 4억6000만원으로 1억1630만원의 웃돈만이 형성됐다. 이는 초기 분양단지가 후속 분양단지보다 1억원 이상의 웃돈이 더 형성된 것이다.

여기에 뉴타운 초기분양 단지의 경우 신도시 시범단지와 같이 뉴타운 내에서도 최고의 입지조건을 가지고 있는 경우가 많다. 이 때문에 후속 분양단지와 분양가가 비슷했더라도 후에 더 높은 매매가를 형성하기도 한다.

은평구 진관동 일대에 조성된 은평뉴타운 내에서 초기 분양한 ‘은평뉴타운 상림마을 8단지 롯데캐슬A-12’(2007년 12월 분양) 전용 84㎡의 분양가는 3억3528만원, 현재 매매가는 5억4250만원의 시세를 보이고 있다. 반면 2009년 7월 후속분양한 ‘은평뉴타운마고정 동부센트레빌’ 전용 84㎡의 분양가는 3억4697만원, 현재 매매가는 5억3500만원으로 분양가는 비슷했지만 현재 매매가는 초기 분양단지가 더 높게 형성돼 있다.

이외에도 성동구 왕십리동 일대에 조성 중인 왕십리 뉴타운도 2013년 8월 초기 분양해 2014년 2월 입주를 시작한 ‘왕십리뉴타운 텐즈힐’이 분양가 대비 평균 약 1억원의 웃돈이 형성돼 있는 상태다.

이와 같이 뉴타운 초기 분양단지의 가격상승에 대한 학습효과로 분양을 앞둔 뉴타운 분양단지에 대한 관심도 높아지고 있다

우선 이달 지구 내 두번째 분양을 앞둔 장위뉴타운이 대표적이다.

장위뉴타운 A 공인중개업소 관계자는 “길음이나 왕십리 등이 초기 분양에서 고전을 면치 못했던 반면 최근 그 지역 집값상승이 눈에 띄자 수요자들의 인식도 많이 바뀌었다”며 “특히 장위뉴타운은 8월 래미안 아파트가 분양한다는 소식에 래미안 아파트는 물론 인근 입주 단지나 분양권에 대한 문의까지 급증하는 등 분위기가 매우 좋다”고 말했다.

때문에 삼성물산이 이 달 2500여 가구의 대규모 재개발 단지 ‘래미안 장위(가칭)’가 들어서는 1·5구역의 지분가격도 크게 상승했다. 리얼투데이의 현장 조사에 따르면 5구역내 1억3700만원의 매매가가 형성돼 있는 단독주택 건물은 현재 웃돈만 6200만원 형성돼 있는 것으로 나타났다. 이는 지난해 2000만원 내외에서 웃돈이 형성되어 있던 것과 비교했을 때 1년 사이 4000만원 이상의 웃돈이 형성된 셈이다.

이에 삼성물산은 8월, 서울 성북구 장위뉴타운 1구역과 5구역에서 2501가구에 이르는 ‘래미안 장위(가칭)’을 분양한다. 전체 가구 중 1365가구를 일반에 분양한다. 장위1구역은 지하 2층~지상 29층 10개 동 전용 59~101㎡ 총 939가구 규모로, 이 중 490가구가 일반에 분양된다. 장위5구역은 지하2층~지상 32층 16개 동 전용 59~116㎡ 총 1562가구 중 875가구를 일반분양한다.

또한 롯데건설은 11월, 서울 은평구 수색증산뉴타운 수색4구역에서 ‘수색4구역 롯데캐슬(가칭)’을 분양할 예정이다. 단지는 수색증산뉴타운에서 처음으로 공급되는 신규분양 단지다. 단지는 전용 39~114㎡ 총 1182가구로 구성되며, 이 중 495가구를 일반분양한다.

현대산업개발은 하반기 서울 영등포구 신길뉴타운 신길14구역에서 ‘신길14구역 아이파크(가칭)’를 분양할 예정이다. 신길뉴타운에서는 2014년 래미안 에스티움 이후 2년만에 나오는 새 아파트다.