[단독]‘임대료 상한 5%’ 전·월세상한제 도입시, 아파트전세값 한번에 12% ↑

국토부, 국회에 전·월세상한제 시뮬레이션 결과 보고 “공급감소로 더 상승할 수도”

임대료 인상률을 5% 내로 제한해 전·월세상한제를 도입할 경우 일시적으로 아파트 전세가격이 12% 가량 상승할 것이란 정부 분석 결과가 나왔다.

국토교통부는 9일 한국감정원에 의뢰한 ‘전·월세상한제 도입 시 효과’ 시뮬레이션 결과를 국회 서민주거복지특위에 보고했다.

이번 시뮬레이션은 몇 가지 조건 하에 이뤄졌다. 우선 과거 평균 전세가격에 기초해 예상임대료 변화를 추측, 매년 말 임대료를 인상한다는 전제다. 과거 4년간 전세가격 상승률을 기반으로, 최초 2년에 2년 계약 갱신과 임대료 상승률 ‘5% 제한’을 도입할 경우 예상되는 임대료 감소분을 일시에 전세가격에 반영했다. 또한 전·월세상한제 도입 시 일시에 기존계약이 신규계약으로 전환된다고 가정했으며, 주택가격, 시장 금리 등 기타 경제변수는 제외했다.

시뮬레이션 결과, 전·월세상한제 도입으로 임대료 인상률 상한이 5%로 묶이기 직전 전세가격은 한번에 12.2% 상승할 것으로 예상됐다. 전국 평균 아파트전세가격이 2010년 1억2400만원에서 2014년 1억7000만원으로 4년간 36.4% 올랐는데, 전·월세상한제가 도입되면 당장 제도 도입 직전 12.2%가 오르고 도입 후 매년 5% 이내에서 오르게 된다는 의미다. 일시상승분은 1500만원 정도로 추산됐다.

국토부 관계자는 “임대인은 2010년~2014년 전세값이 36% 오른 추세대로 향후 임대료가 오르길 기대하는데 전·월세상한제 도입으로 상승률이 5%로 제한받으면 손해를 보지 않기 위해 제도 도입 전 미리 대폭 올릴 수밖에 없다”며 “임차인이 매년 5%씩 올려주지 않을 것이라 생각한다면 12.2%보다 더 올릴 수도 있다”고 설명했다.

이와 함께 국토부는 시뮬레이션에서 전세공급의 감소효과는 고려하지 않았으나, 전·월세상한제 도입 시엔 전세에서 월세로의 전환, 또는 자가전환 등으로 인해 전세공급이 감소하고 전세가격은 더 상승할 수 있다고 분석하고 있다.

국토부는 “계약갱신청구권 및 전·월세상한제는 도입 취지와 달리 전·월세시장에 부정적 영향을 미칠 수 있는 만큼 도입에 신중할 필요하다”며 “단기 전월세 가격 급등, 장기임대주택 공급 감소, 기존 세입자에 대한 과도한 보호로 임차인 간 갈등 유발 등 부작용이 우려된다”고 야권에서 요구해온 전·월세상한제 도입에 부정적인 입장을 거듭 피력했다.