동양생명 판교중형임대. 공익 무시한 '배짱 분양가' 논란

저소득 임대아파트 수요자의 큰 집 선택권을 위해 도입된 중대형 임대아파트의 분양전환 가격이 너무 높아 '폭리'논란이 일고 있다.

동양생명이 판교신도시에 첫 선을 보이는 중대형 임대아파트 41평형의 입주 10년 후 분양전환 될 때 예상 분양가는 10억원 선에 달할 전망이다. 동양생명은 다음 달 분양하는 판교 중대형 동양 엔파트 397가구의 분양전환 가격을 시뮬레이션 해본 결과 41평형의 경우 10억3천여만원에 결정될 것이라고 27일밝혔다.

분양가상한제 적용 주택의 가격 산정 방식에 따라 산출한 건설원가(발코니확장비용 포함)에 임대기간 중 한국주택금융공사의 10년 만기 보금자리론 이자(금리6.3%, 복리)를 합해 추청한 것이란 게 동양생명 측의 설명이다.

하지만 이는 채권입찰제가 적용되는 판교 중대형 아파트를 당장 분양받는 것보다 비싼금액. 더욱이 임대료 역시 비슷한 평형대의 분당 전셋값보다 높을 것으로 예상돼 지난 3월 실시된 중소형평형 1차분양에서도 20~30평형대 민간임대물량의 임대조건이 턱없이 비싸 많은 수의 임대 청약 당첨자들이 계약을 포기하는 현상이 재발생할 우려까지 낳고 있는 상태다.

동양생명이 산출한 건설원가는 396가구가 지어지는 41평형은 5억6300만원이며, 1가구인 48평형은 6억5500만원으로, 이 금액을 토대로 성남시의 분양승인도 받았다. 다만 이렇게 계산된 금액과 분양전환 시점(2019년 8월)의 감정평가액 중 낮은 것으로 분양전환 금액을 결정하기로 해 13년 후 집값이 크게 올라 감정가가 높게 나오더라도 분양 전환가격은 10억3000만원선을 넘지 못하게 된다.

이 경우 41평형의 분양전환 금액이 10억원만 돼도 임대보증금은 4억4500만원이며 월 임대료는 65만원이므로 총 투자비는 10년간의 월 임대료 7800만원을 합해 11억원에 육박한다. 판교 중대형 43평형의 채권손실액을 더한 실질 분양가가 7억9436만원인 것을감안하면 당장 분양을 받는 것보다 임대아파트가 3억원이나 비싼 것. 결국 이 회사는 10년 후 예상되는 '최소'의 프리미엄을 분양전환가에 포함해 넣은 셈이다.

동양생명측은 "임대물량이라도 땅값이 평당 720만원이며, 공사비가 중대형 분양 아파트 수준과 같기 때문에 건설원가도 분양 물량과 비슷할 수밖에 없다"며 "여기에다 13년간 회사가 선 투입한 돈의 금융비용 등을 감안하면 결코 높지 않은 수준"이라고 응수했다.

임대료 역시 인근 분당 시세보다 비싸 논란이 되고 있다. 임대 보증금 4억4500만원과 월세 65만원을 월세 이자율 연 12%로 전세가로 환산하면 전세값은 5억1000만원선으로 분당 지역 40평형대 전셋값(3억원 안팎)보다 2억원 이상 높다.

중대형평형이라도 결국 임대아파트란 서민들을 염두에 둬야하는 만큼 이같은 동양생명의 고분양가 책정은 이해할 수 없다는 게 대다수 전문가들의 의견이다. 수목부동산연구소 양은열 소장은 "그간의 고정관념으로 볼때 판교신도시라 할지라도 중대형평형 임대물량이 분양물량과 똑같은 가격 수준을 형성하기는 어려울 것"이라며 "결국 이 회사가 내놓은 10억3000만원이란 임대아파트가 오를 수 있는 최고 수준의 프리미엄을 감안한 분양가격"이라고 말했다. 그는 또 '투자가치를 염두에 둘 때 이 아파트는 투자가치가 없으며, 임대아파트의 공익성격에도 어긋난다"며 일침을 가했다.