분양가 높은 상가, 결국 '폭탄'으로

도곡렉슬 아파트 입주율 90% 상가는 공실율이 30%

부동산 투자열기 속에 높은 인기를 끌었던 서울 강남권 재건축 단지내 상가가 공실률이 높은 '폭탄'으로 돌변했다.

이들 강남권 재건축 대단지 내 상가는 투자 열기가 높아지면서 1층 바닥 기준 평당 3000만원이 넘는 높은 분양가에 분양이 됐으나 그로인한 턱없이 높은 임대료와 업종의 단순화에 따라 임차인과 주민들의 외면을 받는 '애물단지'로 전락해버렸다.

단지내 상가는 일반분양분과 함께 재건축조합이 수익을 얻을 수 있는 부분이었던 만큼 최근 입주를 시작한 초기 재건축단지의 경우 수익 극대화를 위해 기존 상가보다 훨씬 큰 규모의 상가를 지어 분양했었다.

특히 2003년 이후 부동산시장 열기와 맞물리면서 재건축 단지 내 상가가 인기를 끌자 조합과 시공사들은 턱없이 높은 분양가를 책정하기도 했다.

이에 대해 전문가들은 상가 공급과잉에 따라 이같은 고분양가 상가는 결국 임차 수익은 극히 낮은, 이른바 '폭탄'이 될 우려가 있다고 지적해왔다.

지난 2월 입주한 강남구 도곡동 도곡주공 재건축 단지인 도곡렉슬이 바로 대표적인 케이스다.

상가정보업체 상가뉴스레이다에 따르면 이 단지는 아파트의 경우 입주를 시작한 이후 현재까지 90%의 입주률을 기록한 반면 단지내상가는 1층 일부, 지하층, 상층부를 포함해 30%를 넘는 공실율을 기록하며 상가 임대에 어려움을 겪고 있는 상태다.

이처럼 도곡렉슬의 상가 공실률이 높은 이유는 임차수요인 상인들이 높은 임대료에 부담을 느껴 발길을 돌리기 때문으로 알려졌다.

도곡렉슬의 1층 전면부 경우 보증금 1억원선에 월세는 500만~700만원 수준이며 1층 안쪽 상가는 보증금 5000만~1억원, 월세는 300만~400만원 정도인 것으로 전해졌다.

이같은 임대료는 상권 활성화 정도에서 도곡렉슬방면보다 훨씬 높은 것으로 평가되는 대치동 일대 단지내 상가를 웃도는 수준이다.

또 지하1층도 보증금 5000만~1억원에 월세는 300~500만원 선으로 대치동 일대 단지 내 상가도 지하상가의 경우 반찬가게 등 특수 업종을 제외하곤 어려움을 겪고 있는 것을 감안하면 높은 임차료란 것이 전문가들의 이야기다. 매매가도 평당 5000만원~1억원 선에 형성돼있지만 실제 거래는 일어나지 않고 있다.

또 업종의 단순화도 상가 활성화의 장애물로 지적된다. 지하3층~지상5층, 연면적 약 6000여 평으로 웬만한 근린상가 규모로 지어진 도곡렉슬 단지내상가는 약 150개의 점포중 중개업소가 3분의 1 수준에 달하고 있어 마치 '부동산백화점'을 방불케 하고 있다.

도곡렉슬의 한 부동산 관계자는 “지하1층에 슈퍼가 입점한지 한달정도 밖에 되지 않고 병원 진료과목도 치과와 한의원 정도만 개원을 하는등 주민들의 단지내상가 이용에 있어 불편한점은 한 두가지가 아니다”며 “그나마 은행은 입점을 해 있으나 중국집이나 분식집 같은 생활밀착형 업종은 임대료가 비싸다 보니 들어올 엄두를 못내고 있는 상황”이라고 했다.

이에 따라 상가 입점자들은 협의회를 중심으로 최근 분양주들에게 임대료 인하를 요구하고 있는 실정에까지 이르렀다.

상가뉴스레이다 박대원 연구위원은 “단지내상가는 유동인구 유입의 한계로 배후세대 고정수요를 흡입해야 할 최소한의 생활밀착형 업종들이 입점을 해야 비로소 제기능을 수행할 수 있다”며“도곡렉슬 상가는 높은 임대료로 인해 부동산 중개업소만 입점이 현실적으로 가능한 상황이라 임대료의 대폭적인 삭감 없인 상가 활성화를 기대하긴 어려울 것”이라고 말했다.