[부동산시장 ‘페이드 인’] “집값 완만한 회복… 중소형 위주 실수요 접근 필요”

지금 집 사도 될까?… 전문가 의견은

최근 주택 매매 증가 등 각종 주택 관련 통계지표가 상승세를 보이고 있다. 2008년 이후 장기간 조정을 거치며 움츠러들었던 수도권 주택시장에 따뜻한 봄기운이 돌고 있는 것.

20일 부동산114에 따르면 작년 한해 가격 하락폭이 둔화되며 저점을 탐색하던 수도권 아파트 시장은 올 들어 0.07% 상승(2월7일 기준)하는 등 회복되고 있다. 서울 0.09%, 경기도 0.06%, 인천 0.04%로 매매가가 일제히 상승해 연초 시작을 하락세로 출발했던 예년과는 사뭇 다른 모습이다.

이투데이는 그동안 내 집 마련을 미뤄온 수요자들이 ‘집을 사도 될지’ 부동산 전문가들의 의견을 들어봤다.

◇함영진 부동산114 리서치센터장 = 최근 수도권 아파트 가격 회복을 뒷받침하는 지표개선 이면에는 두 가지 추진동력이 있다. 첫째는 정부의 부동산 정책의 불확실성 해소와 함께 시장 정상화 기반이 만들어진 점이다. 집값 급등기에 도입됐지만 침체기까지 유지되며 수요자를 옥죄었던 굵직한 부동산 규제 대못들이 지난해 말 관련법 개정으로 대부분 자취를 감췄고, 저금리 상품인 통합모기지 내 집 마련 디딤돌론이나 공유형 모기지론 같은 금융상품이 실수요자의 내 집 마련의 문턱을 낮추고 있다.

거래 증가의 두 번째 원인은 좀처럼 식지 않는 전셋값 상승과 매물 부족에 기인한 매매전환 이전 수요 때문이다. 아파트 입주물량 증가와 누적된 전세가격 앙등 피로감으로 올해 전셋값은 전년(2013년 수도권 아파트 전세변동률 15.75%)에 비해 상승폭이 둔화될 전망이다. 하지만 전세의 월세화 등 임차시장의 구조적 패러다임 변화로 보증부월세 전이현상이 지속되며 고질적 전세매물 부족 문제는 여전하다.

당분간 주택시장의 호황기 재현과 거래량의 급격한 변동은 어렵겠지만, 내수 회복을 전제로 한 부동산 규제완화 정책기조가 실수요자의 주택 구입을 돕는 금융환경 개선·세제 완화책 등으로 연결된다면 연내 물가상승률 또는 시장이자율 수준에 연동할 정도의 점진적 회복세를 기대할 만하다.

버블세븐 지역 등 수도권 중소형 저가 급매물은 장기화된 집값 조정으로 체질 개선이 이뤄졌다. 다가올 봄 이사철에 신혼부부 수요 등이 중첩되면서 연내 전셋값 상승 우려감이 상존해 있는 만큼 실수요층이 매매시장으로 옮겨가며 시장 회복의 촉매제 역할이 기대된다. 올해 실물경제 개선, 완만한 소득 증가로 가계의 구매여력이 나아질 것으로 전망되는 만큼 좀처럼 안정되지 못하는 전세시장 환경이 수도권 집값 회복의 넛지 효과(nudge effect)를 불러올 수 있다.

다만 집값은 당분간 중소형 주택 위주의 완만한 회복이 이뤄질 것이다. 부동산 자본이득에 대한 기대가 줄면서 실수요 위주로 재편된 소비심리와 중소형에 집중된 정부의 주택소비 진작책의 양극화 때문이다. 저성장 여파로 집값 폭등기의 추격 매수세를 기대하기 어려운 상황인 만큼 시세보다 저렴한 저가 급매물 위주의 구매 패턴과 함께 대형보다는 중소형 평면 위주의 실수요 접근이 필요하다.

◇박합수 KB국민은행 부동산팀장 = 최근 주택시장은 전국적 전세난이 수그러들 기미를 보이지 않고 있어 전세입자의 매수전환에 대한 기대도 점진적으로 나타나고 있다. 또한 주택가격이 추가적으로 하락하지 않을 것이라는 데 대부분 동의하고 있다. 그동안 주택 매입을 주저하게 만든 가격 하락에 대한 우려가 사라지고 있는 것이다.

요즘은 아파트를 매입하면서 가격 상승을 기대하는 경우는 드물다. 물가상승률 정도의 최소한의 상승이면 충분하다는 분위기다. 그만큼 목표치가 현실적으로 낮아졌다. 바람직한 현상으로 볼 수 있다. 다만 인구구조 변화 등으로 인한 1~2인 가구 증가와 더불어 주택의 구매력 저하로 인한 소형평형 강세는 여전할 것으로 예상된다. 결국 실수요자를 중심으로 한 중소형 급매물 위주의 접근은 유효한 상황이다. 특히 주택임대사업을 영위하려는 투자도 철저하게 소형 중심으로 이뤄져야 한다.

아파트 청약은 새로운 평면에 만족을 기대하는 수요 등 낡은 아파트에서 갈아타기를 하려는 계층에게 적합한 수단이 되고 있다. 분양받는 즉시 프리미엄이 형성되는 시대는 저물었다고 해도 과언이 아니다. 물론 전혀 기대하지 못하는 상황은 아니지만, 분양권 전매제한이 통상 1년으로 설정돼 있어 단기간 내 실현하기도 어렵다. 또한 종전 거주 평형이 전용면적 60㎡에서 85㎡로의 평수 늘리기 전략은 유효한 것으로 판단된다.

단독주택은 수도권 아파트의 침체가 이어지는 동안 도시형생활주택과 상가주택 등의 개발 붐에 힘입어 가격 상승이 가파르게 나타났다. 투자 관점에서는 현재 단독주택을 보유해 개발하는 경우를 제외하고는 수익성을 고려한 신중한 접근이 요구된다.

종합적으로 주택 투자는 다주택자 양도세 중과가 폐지됐다고 하더라도 종전처럼 투자의 대명사가 되긴 어려울 것으로 예상된다. 그런 만큼 철저하게 실수요자 위주로 접근하는 지혜가 필요한 시점이다.