[미로 속 도시형생활주택]공급과잉·고분양가에 주차 문제까지… ‘찬밥’ 신세

물량 쏟아지지만 텅텅 비어… 연 평균 수익률 4%대로 퇴출 위기

수익형 부동산의 새 모델로 각광 받던 도시형생활주택이 찬밥 신세로 전락했다. 공급과잉과 주차공간 부족, 높은 분양가 등 각종 문제점을 노출하며 수요자로부터 외면을 받게 된 것이다.

특히 공급 유형의 대다수를 차지하는 원룸형 도시형생활주택은 최근 입주율이 급격히 떨어지는 등 공급과잉에 따른 부작용이 현실화되는 추세다.

▲도시형생활주택이 공급과잉과 주차공간 부족, 높은 분양가 등 각종 문제점을 노출하며 시장의 외면을 받고 있다. 사진은 서울?수도권 등지에 공급된 도시형생활주택 전경.

◇ 연 수익률 4%대 불과 = 2009년 도입된 도시형생활주택은 최근 2~3년간 집중적으로 공급이 이뤄졌다.

부동산114 조사에 따르면 올해 도시형생활주택 입주 물량은 최소 8만가구로 집계됐다. 이는 주로 2011년과 지난해 초에 인허가를 받은 물량이다. 여기에 지난해 인허가 된 12만가구 이상의 물량이 올해와 내년에 쏟아져 나오면 공급 과잉이 더 심화될 것으로 보인다.

부동산 전문가들은 이같은 공급과잉이 수익률을 하락시켰다고 입을 모은다. 현재까지 공급된 도시형생활주택의 수익률은 평균 연 4%대로 떨어진 것으로 전해졌다. 최근 공급된 물량 중 빈집이 상당수 된다는 점을 감안하면 실제 수익률은 이보다 더 낮을 수 있다.

미분양으로 남은 일부 도시형생활주택은 ‘월세 70만원 보장’ 등을 내걸며 홍보에 열을 올리고 있지만, 정작 수요자들은 시큰둥하기만 하다.

실수요자 입장에서는 생활이 불편한 데다 가격까지 비싼 집을 굳이 택할 이유가 없다는 반응이다. 투자자들 역시 임대료 수준이 아무리 높다한들 세입자를 구하지 못하면 고스란히 수익률 저하로 이어질 수 있다는 생각에 투자를 꺼리는 실정이다.

한 부동산 전문가는 “도시형생활주택은 한때 수익형부동산 수요자들로부터 각광받는 듯 했으나 주차공간 부족과 고분양가 등으로 이미지가 악화됐다”며 “기존 원룸이나 오피스텔 등 소형주택과의 경쟁에서도 밀리고 있어 도입된 지 5년도 채 지나지 않아 퇴출을 걱정해야 할 처지에 놓였다”고 말했다.

서울 강서구 G공인 관계자는 “일반적으로 ‘도시형생활주택’하면 저가·비역세권 등 부정적인 이미지를 떠올리는 고객들이 많다”며 “그러나 막상 보면 분양가나 임대료는 인근 오피스텔과 비슷한 수준이다 보니 선호도가 떨어질 수밖에 없다”고 설명했다.

◇ 주차난·높은 분양가도 문제 = 원룸이나 오피스텔과의 경쟁에서도 밀리고 있다. 주차공간 및 생활시설이 턱없이 부족한 데 반해 가격은 비싸기 때문이다.

특히 주차공간 부족은 도시형생활주택의 최대 약점으로 꼽힌다. 서울시 공동주택과에 따르면 서울 소재 도시형생활주택의 주차공간은 10가구당 4대에 불과한 것으로 나타났다. 2009년 5월 이후 올해 1분기까지 약 4년간 서울시 25개 자치구에서 도시형생활주택 3568건, 7만6180가구가 인허가를 받았지만 주차 면수는 3만575개로 가구수 대비 40.1%에 그쳤다.

이같은 주차난은 국토부가 지난 2009년 도시형생활주택의 공급 활성화를 위해 주차장 설치 기준을 기존 주택의 절반 수준으로 완화한 데 따른 것이다.

그럼에도 분양가는 오피스텔과 비슷한 수준으로 책정된 탓에 결국 공급자의 배만 불리고 거주자의 생활여건을 악화시켰다는 비난을 받기에 이르렀다.

주택건설업체 관계자는 “초창기 분양을 완료한 물량들은 정부의 규제 완화에 힘입어 사업자(공급자)들이 꽤 높은 수익을 거뒀을지 몰라도 지금은 아니다”라며 “그러나 요즘은 공급 포화상태로 쓸만한 택지를 찾기 쉽지 않은 데다 가격도 많이 올라 신규사업을 진행하기 쉽지 않고, 더욱이 정부도 지원을 줄이고 규제를 강화하는 추세여서 도시형생활주택 사업이 희망이 없다는 얘기가 나오고 있다”고 전했다.

◇ 설상가상으로 ‘행복주택’까지 위협 = 엎친 데 덮친 격으로 박근혜 정부의 역점사업인 행복주택도 도시형생활주택에 위협을 주고 있다.

정부는 철도부지나 공공 유휴부지를 활용해 5년간 20만 가구의 행복주택을 건설한다는 계획이다. 최근 서울 오류·잠실·송파·목동·가양·공릉과 안산 고잔 등 7곳의 시범지구를 지정해 1만50가구 건설을 계획하는 등 빠른 속도로 사업이 추진되고 있다.

행복주택의 임대료는 주변 시세의 50~80%선에서 결정될 예정이다. 이로 인해 임대시장의 질서가 무너질 수 있다는 지적이 나온다. 즉 MB정부의 보금자리주택이 인근 주택 매매거래를 위축시켰다면, 행복주택은 임대 거래를 냉각시키고 임대료 하락을 가져올 수 있다는 지적이다.

FR인베스트먼트는 행복주택이 시세의 70% 수준에 공급되면 반경 1.25㎞ 이내에 소재한 같은 면적대 임대형 부동산의 임대료는 9.17% 하락할 것으로 전망했다.

특히 여러 소형주택 중에서도 하향세에 있는 도시형생활주택이 가장 큰 타격을 입을 가능성이 높다.

행복주택은 전용면적 60㎡ 이하로 공급될 예정이다. 도시형생활주택과 비슷한 면적인데다 대학생·직장인·신혼부부 등 1~2인 가구를 주 수요층으로 하는 점도 같다. 상대적으로 비싼 도시형생활주택은 수요가 더욱 줄어들 수밖에 없고, 이에 따라 지속적으로 가격·임대료 하락 압박을 받을 것으로 예상된다.