행복주택 들어서면 인근 소형 임대시장 ‘흔들’

행복주택 건립으로 주변 소형 주택의 임대료가 급락할 것이라는 분석이 나왔다.

28일 FR인베스트먼트에 따르면 행복주택이 시세의 70% 수준에 공급될 경우 반경 1.25km 이내에 위치한 같은 면적대 임대형 부동산(원룸·도시형생활주택)의 임대료는 9.17% 하락하는 것으로 조사됐다.

행복주택 임대료가 1만원 하락하면 인근 임대료는 8600원 떨어지는 셈이다. 또 행복주택이 100가구씩 추가 공급되면 민간 임대주택의 임대료는 2만9000원씩 하락하는 것으로 나타났다.

문제는 행복주택 건립으로 주변 공실률이 증가함에 따라 임차인 확보에 쓰는 마케팅 등 영업경비가 증가한다는 것이다. 이를 따져봤을 때 해당 지역의 실질적인 평균 연수익률은 1.38%포인트 하락해 4.3%대까지 떨어지는 것으로 분석됐다. 백분위로 따졌을 때 24%에 달하는 비중이다.

조형섭 FR인베스트먼트 대표는 "행복주택 예정지 인근 부동산의 수익률 하락은 현재로서는 피해갈 수 없어 보인다"며 "주거복지 측면에서의 검토 못지않게 임대 시장의 충격을 줄일 만한 대책도 강구할 필요가 있다"고 조언했다.

업계에서도 지난해 하반기부터 서울 시내 도시형생활주택, 오피스텔 등 수익형 부동산 과잉 공급으로 인해 공실률이 증가하고 수익률이 하락하는 상황에서 기존 물량이 소진되기도 전에 시세보다 낮은 임대물량이 쏟아져 나올 경우 여파가 해당 지역 뿐만 아니라 시장 전반에 미칠 수 있다는 분석을 내놓고 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "행복주택은 국가가 저렴한 가격에 임대하는 소형주택으로 초역세권 및 상권에 자리한 입지 경쟁력 등으로 오피스텔 등 소형주택 임차수요를 상당부분 빨아들일 수 있다"며 "인근에 행복주택이 자리한 오피스텔의 경우 행복주택과 임차료 경쟁을 해야 하는 상황이 벌어질 수 있어 임대수익률은 더 떨어질 수 있다"고 예상했다.