아파트·오피스텔 분양가 ‘꼼수’…꼼꼼히 따져야

#지난 주말 인천 송도 A오피스텔 모델하우스를 찾은 박 모씨. 분양가가 싸다는 말에 견본주택를 방문 했지만, 분양가 외 이자 등이것 저것 전부 따져보니 한 주전 분양한 오피스텔 분양가와 큰 차이가 없었다. 이자비용, 부가가치세 환급금 등을 따져 보니 실제 투자금액은 차이가 없었던 것이다.

착한 분양가 열풍으로 건설사들마다 분양가를 낮추기 위한 노력이 치열하다.

하지만 저렴한 가격 뒤에 각종 비용이 숨어 있는 ‘조삼모사’ 단지들이 많아 수요자들의 주의가 요구된다.

단순히 눈에 보이는 분양가가 아닌 전체적인 투자금액과 시간, 기회비용 등을 따져봐야 한다.

9일 관련업계에 따르면 분양가가 낮아 보일 수 있는 가장 흔한 방법으로는 ‘이자후불제’가 있다. 중도금 ‘무이자’를 적용한 단지에 비해 분양가를 낮게 책정해 수요자들의 착각을 유도하는 것이다.

그러나 이자후불제의 경우 입주 시점 2~3년간 발생한 이자를 한번에 지불해야 하기 때문에 분양가 인상 효과로 이어지게 된다. 결국 실질 분양가는 비슷하게 형성되기 마련이다.

공사기간에도 불편한 진실이 존재한다. 공기가 길어질수록 이자 부담이 커질 뿐 아니라, 입주가 늦어지는데 따른 기회비용도 증가한다. 특히 도시형생활주택, 오피스텔 등과 같은 수익형부동산의 경우 월 임대료를 회수하는 시간이 길어져 투자수익률에 영향을 미치게 된다.

오피스텔의 경우 부가가치세액도 꼼꼼히 챙겨야 한다.

임대사업 목적으로 구입한 오피스텔은 임대사업자 등록을 통해 건축비의 10%에 해당하는 부가가치세를 환급 받을 수 있다.

이에 따라 분양가가 낮아 돌려받는 부가가치세액이 적다면, 반대로 분양가가 높아 환급 받는 부가가치세액이 큰 단지와 투자금액에는 차이가 없을 수 있다.

아파트에서는 발코니 확장비가 늘 논란이 된다.

분양가가 저렴하다고 홍보하는 단지 중 상당수가 수백만원에 달하는 발코니 확장비를 따로 책정하고 있어서다. 최근 분양가에 발코니 확장비를 포함하거나 별도의 금액을 지원하는 단지들이 늘고 있다는 점을 감안할 때 입주자모집공고를 꼼꼼히 살펴야 한다.

3.3㎡당 평균 분양가에도 숨어 있는 비밀이 있다. 보통 평균 분양가는 공급면적을 기준으로 하는데, 전용면적이 85㎡로 같더라도 전용률에 따라 공급면적은 106~115㎡(32~35평형)로 차이를 보인다. 익히 알려진 상가나 오피스텔 외 아파트도 전용률에 따른 실질 분양가 차이가 큰 만큼, 이 점 염두에 둬야 한다.

장재현 부동산뱅크 팀장은 “건설사들이 분양가를 낮춘다고 하지만 이런 저런 명목으로 총 금액은 그대로 두는 경우가 더러 있다”며 “수요자 입장에서는 수익률로 직결될 수 있는 만큼 눈에 보이는 비용뿐 아니라 이자비용, 금리수준, 공사기간, 발코니 확장비 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다.