[부동산 출구가 없다]리모델링 활성화 고민해야...해법은 없나?

향후 주택건설시장 재개발·재건축·리모델링 위주로 재편수직증축 허용 등 완화 분위기 ‘솔솔’

"남은 부지가 없는 도심지역에서 신규아파트를 공급할 방법은 사실상 재개발·재건축·리모델링 밖에 없다. 향후 주택 공급물량 감소에 따라 반사적으로 이들 시장이 주목받을 수 있다" (김규정 우리투자증권 연구위원)

지난 1980년대 아파트가 본격 건설된 것을 감안하면 아파트 시대 35년을 맞는다. 낡은 아파트가 폭발적으로 늘어나고 이에 대한 정비수요가 급증하는 이유다. 때문에 앞으로 주택시장 흐름이 도심의 기존 주택에 대한 재건축과 재개발, 리모델링 중심으로 갈 것으로 전망하는 전문가들이 많다.

주택수요 감소 등에 따라 대량 물량 공세 위주의 신도시 건설 정책보다 도심 개발을 통한 압축 도시를 만드는게 훨씬 효율적이라는 이유에서다.

임병준 한성대학교 부동산학과 교수도 "과거와 같이 아파트를 단기간 내에 대량으로 공급해야 할 필요성이 줄어들어 신도시 등 대규모 택지 개발이 필요성도 사라질 것"이라며 "향후 리모델링이나 아파트 재건축이 건설사들의 주요 시장으로 등장할 것"이라고 말했다.

특히 1990년대 주택 200만호 공급정책을 통해 공급된 아파트들이 점차 노후화됨에 따라 도시재정비는 재건축에서 리모델링 시장으로 무게중심이 이동할 것으로 예상된다.

실제 현행 주택법에 의해 리모델링이 가능한 15년 이상된 노후 아파트는 향후 10년간 급증할 전망이다. 업계에 따르면 전국에 15년 이상된 리모델링 대상 아파트는 400만 가구로 추산된다. 이중 수도권 리모델링 단지는 167개, 12만3000가구이고 현재 사업을 추진 중인 단지는 41개 단지, 2만8000가구 정도다.

김준환 서울디지털대학교 교수는 "일산이나 분당 등 1기 신도시 아파트는 용적률 150~200%를 초과하는 중고밀도 아파트가 많아 재건축을 통한 주거환경 개선에 한계가 있다"며 "아파트 리모델링 사업이 앞으로 도심내 노후 주택 정비사업의 주요 정책적 이슈가 될 것으로 보인다"고 진단했다.

박근혜 정부가 부동산 종합대책을 통해 리모델링 관련 규제를 풀어주는 쪽으로 방향을 선회한 것도 이와 무관치 않아 보인다. 노후된 중층 아파트 재정비 활성화를 통해 답보상태에 놓인 주택시장의 활로를 열어주면서 슬럼화 방지 등 관리효율성을 높이기 위해서다.

수직증축의 핵심은 전체 가구 수가 늘어난다는 점. 즉 기존 주민들이 1인당 부담해야 하는 공사비 부담이 줄어드는 것이다. 건설업계에서는 1000가구 단지에서 100가구가 늘어날 경우 25% 안팎 공사비 절감 효과가 생길 것으로 예상하고 있다.

하지만 리모델링 사업의 활성화를 위해선 수직증축 외에도 넘어야 할 산이 많다. 무엇보다 리모델링으로 자산가치가 커질 것이란 기대가 사라진 분위기가 발목을 잡는다. 공사에 걸리는 2~3년 동안 주민들은 살 집의 전세금과 이사비용을 부담하고 생활불편도 감수해야 한다.

남영우 나사렛대학교 교수는 "수직증축이 가구별 리모델링 분담금을 낮출 수 있지만 문제는 부동산경기가 침체됐고 리모델링 비용이 만만치 않아 수익성에 한계가 있다는 점"이라며 "또 지역별로 사업성 편차가 크고 리모델링에 따른 이주문제도 마련해야 하는 등 숙제도 많다"고 지적했다.

때문에 현재와 같은 민간 의존방식에서 벗어나 공공이 리모델링 관련 제도를 변경해 인프라 건설 등을 지원하고 도시의 요소로서 역할을 다하도록 단지계획 등을 살려나가는 것이 절대 필요하다.

허명 부천대학교 부동산학과 교수는 "리모델링 사업에 장기저리융자라던지 리모델링 사업 매뉴얼 제정, 리모델링 세부대상과 유형에 대한 단가 등의 정보 제공 등에 대해 공공이 나설 필요가 있다"고 조언했다.

김현아 건설산업연구원 연구위원은 "안전·환경 차원에서 아파트의 장수명화를 유도하는 게 무엇보다 중요하다"며 "아울러 아파트 리모델링 연식제한을 15년 이상으로 한정지을 게 아니라 경제적 상황이나 지역적 특성에 따라 선택의 범위를 넓힐 수 있도록 제도적인 장치가 마련돼야 한다"고 말했다.