민간제안형 보금자리주택 실효성 논란

정부가 민간보유 토지를 보금자리주택지구로 지정·개발하는‘민간 제안형’사업을 추진한다는 소식이 알려지자 벌써부터 실효성 논란이 일고 있다.

토지 조성비가 비싼 민간 건설사 땅으로는 인근 시세의 80% 수준인 보금자리주택 분양가를 사실상 맞추기 어려운 데다, 민간 자본에도 선출자해야 하는 등 조건도 까다롭기 때문이다.

3일 국토해양부에 따르면 지난 5월 24일 행정 예고한 민간 참여 보금자리주택사업 시행 지침에 민간 제안형 보금자리주택사업을 포함하는 방안을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.

기존 시행 지침에서 국토부는 민간 참여 대상 부지를 LH 등 공공이 수용한 택지나 보금자리주택 지구로 지정된 토지로 한정했었다. 하지만 LH 등 공공부문의 보금자리주택 사업 여력이 떨어진 상황에서 민간 참여의 폭을 더 넓힌다는 취지로 ‘민간 제안’방식을 추가 도입하는 방안을 추진하는 것이다.

다만, 민간 제안형 보금자리주택사업은 특혜 논란을 감안해 대상 부지 선정 요건을 강화키로 했다. 이에 따라 그린벨트를 비롯해 상수원보호구역, 자연보전권역의 대규모 토지 등은 대상에서 제외된다. 나아가 제안 건설사가 토지 면적의 3분의 2 이상을 소유해야 하는 한편 공공 시행자가 자본금을 50% 이상 출자해야 하고 정부의 분양가 통제도 받는다.

전문가들은 민관 공동시행 등 일련의 보금자리 민간 참여 확대 추진이 공급실적 맞추기에 급급한 정부의 고육지책으로 보고 있다. 특히 민간 제안형 보금자리주택사업은 실효성이 크게 떨어진다고 보고 있다. 민간택지 조성비가 공공택지보다 높은 점을 감안하면 보금자리주택 분양가(시세 80%)를 맞출 수 있는 민간 사업자가 거의 없는 데다, 추가 출자(자본금)도 부담이 되기 때문이다.

게다가 알짜 부지가 아닌 사업성이 떨어지는 토지만 공모에 응할 가능성이 커 업계 손실을 키울 수 있다는 우려도 나온다. 익명을 요구한 건설업계 한 전문가는 “부실 프로젝트 파이낸싱(PF)사업장 등 사업성이 없는 토지만 신청이 쇄도할 것이다. 이미 사업성이 떨어지는데 분양가까지 낮춘다면 과연 보금자리주택 사업의 원활한 추진이 가능하겠나”라고 반문했다.

따라서 업계는 추가적인 인센티브를 요구하고 있다. 사업성을 끌어올릴 수 있도록 용적률 인센티브나 토지 수용권 등 혜택을 민간에 줘야 한다는 것이다. 건설업계 관계자는 “정부 측을 대변하는 LH와 같이 사업을 해야 한다는 자체가 부담이다. 민간이 토지를 매입하는 등 조성비를 낮출 수 있는 대안을 마련해줘야 한다”고 말했다.

한편, 국토부는 제도 도입이 확정되면 이달 중 민간참여 시행 지침에 이런 내용을 포함하는 보금자리주택 민간 참여제도가 시행되는 8월부터 적용할 계획이다.