'상가 권리금' 모르면 독, 알면 약

법적 보호 못받아…협상력 관건

▲예비 창업자들이 턱없이 높게 부르는 상가 권리금에 대한 피해를 입지 않기 위해서는 해당 상가의 매출장부를 확인하는 등 꼼꼼히 확인해야 한다는 지적이다.

예비 창업자로서 가장 중요한 일 중 하나가 영업장소인 상가를 계약하는 일이다. 그런데 막상 계약을 하려하면 권리금 문제에 부딪혀 골머리를 썩게 되는 경우가 많다.

특히 서울·수도권에서 입지가 꽤 괜찮은 상가의 경우 권리금이 수천만원에서 수억원에 달하는 곳들도 많아 창업자들이 느끼는 부담감이 만만치 않은 실정이다. 게다가 실제 가치에 비해 권리금을 턱없이 높게 부르는 경우는 이들도 많고, 법의 맹점을 악용해 사기행각을 서슴치 않는 경우도 자주 보고돼 주의가 요망된다.

◇ 법의 사각지대 권리금, 협상이 관건 = 권리금은 상가의 명성이나 고정고객 등에 대한 대가로 계약금액 외에 별도로 지불하는 금액을 말한다. 즉, 나중에 입주하는 사람이 먼저 영업을 했던 사람에게 지급하는 일종의 프리미엄이라 할 수 있다.

크게 영업권리금(매출이익에 따라 형성된 상가 가치), 시설권리금(초기 개점시 투여된 시설비용), 바닥권리금(상권이 가져다주는 기본 영업력) 등 3가지로 구분된다.

입주자 입장에서 명심할 점은 권리금은 상가임대차보호법에서 규정한 보호대상이 아니라는 점이다. 때문에 자신이 입주할 때 지불한 만큼의 권리금을 다음 차례의 입주자에게서 받을 수 있다는 보장이 없다. 또 계약기간 만료 후 특별한 이유없이 재계약을 거부하고 건물주가 상가를 철거해버린다면 임차인은 권리금을 날려버릴 가능성마저 있다.

한 법률 관계자는 “권리금에 대한 법률적인 규정이 없기 때문에 임대차 계약시 권리금의 반환에 대한 특약을 명시하는 경우라도 패소할 가능성이 높다”고 말했다.

권리금 산정에 있어 특정 원칙이 없다는 점도 문제다. 권리금은 매도자의 사정, 중개인의 역할, 협상 여부 등에 따라 금액이 크게 달라질 수 있기 때문에 섣부른 결정보다는 인내심을 갖고 협상하는 자세가 요구된다.

◇ 권리금 협상 노하우 = 전문가들은 권리금 협상에도 ‘노하우’가 있다고 말한다. 먼저, 권리금을 지불하기 전 해당 상가의 매출 장부를 반드시 열람하는 게 좋다. 계절에 따라 매출 편차가 심할 수 있으니 가능하면 1년치 이상의 상대방이나 중개업자의 말만 들고는 실제 어느 정도 매출이 일어나고 있는지 객관적인 판단을 내릴 수 없기 때문이다.

그렇다고 매출 장부를 100% 믿어서도 안된다. 매출 장부를 조작해 권리금을 높여 챙기는 전문사기단이 있을 만큼 권리금 사기가 만연해 있는 게 현실이다.

이 같은 피해를 막기 위해서는 점포의 희망지역내 부동산을 모조리 뒤져보는 것도 좋은 방법이다. 같은 매물이라도 중개업자의 협상능력에 따라 권리금 가격이 판이하게 달라질 수 있다. 또 다수의 부동산을 방문해 상담을 받다보면 매물을 평가하는 안목도 생기게 된다.

아울러 해당 건물의 저당 여부도 반드시 확인해야 한다. 시세보다 저렴하게 나온 급매물일 경우에는 더더욱 그렇다. 저당이 많은 건물은 경매에 대한 위험부담은 물론, 추후 상가를 내놓을 때도 권리금을 받기가 수월치 않다. 자칫하다간 권리금을 한 푼도 못 챙기고 넘겨주는 상황이 발생할 수 있는 것이다.