[부동산 돋보기]내게 딱 맞는 전세대출은?

서울 근교의 새 아파트에 전세를 들기로 결심한 김석만(35)씨 부부. 근로자·서민 전세자금 대출을 이용해 보증금에서 모자라는 4000만원을 빌리려던 찰나, 은행으로부터 대출 대상이 아니라는 답변을 들었다. 국민주택기금 대출을 이용하려면 입주하는 주택이 전용면적 85㎡ 이하의 중소형이여야 하는데 부부가 들어갈 아파트는 100㎡였기 때문이다.

전세난 여파로 전세보증금 마련을 위해 대출창구를 찾는 이들이 늘고 있지만 막상 각종 정부 부족으로 선택의 기로에서 고민하는 이들이 적지않다. 김씨 부부처럼 자격 미달로 은행 문턱까지 갔다가 되돌아오는 사람들이다. 이에 전문가들은 미리 상품별 자격조건, 대출가능금액, 금리수준 등을 따져보고 자신에게 가장 잘 맞는 상품을 선택할 필요가 있다고 조언한다.

◇국민주택기금 대출 = 국민주택기금을 활용한 전세자금 대출은 둘로 나뉜다. 먼저 ‘근로자·서민 전세자금 대출’은 신용이 양호한 만 20세 이상, 부양가족이 있는 무주택세대주로서 연소득 3000만원 이하인 경우 신청 가능하다. 이자가 연 4.5% 수준이며, 기간은 최대 6년까지 연장 가능하다. 대출액 한도는 임차보증금의 70% 내에서 최고 6000만원(3자녀 이상 세대는 8000만원)까지 가능하다.

‘저소득가구 전세자금 대출’은 금리 연 2%의 저리 대출이다. 만 20세 이상 부양가족이 있는 무주택세대주로서 지방자치단체장의 융자추천서가 있어야 한다. 전세보증금의 70%까지 대출이 가능하며, 15년 원리금 균등분할상환 방식의 장기대출이다. 근로자·서민과 저소득가구 대출 모두 임차대상 주택이 전용 85㎡ 이하 주거용 주택일 경우에만 대출 가능하다.

◇시중은행 대출 = 보다 많은 대출액이 필요하거나, 국민주택기금 대출의 요건을 갖추지 못했다면 시중은행의 상품을 이용해야 한다.

은행별로 신청자격과 대출금액, 금리수준 등이 상이하므로 꼼꼼한 비교선택이 필수다. 대출한도는 보통 전세보증금의 60~80% 수준에서 2억원 안팎이다. 금리수준은 주로 6~12개월 주기 CD금리와 연동되는 변동금리로 개인의 신용도에 따라 가산금리가 붙는다.

은행은 담보 없이 대출이 이뤄지는 대신 금리를 낮추기 위해 보증을 요구한다. 이때 주택금융공사의 전세자금 대출 보증을 들어야 하는데 총 임차보증금(계약갱신은 증액금액 범위 내)의 80%까지 보증이 가능하다. 보증한도는 개인별 최대 1억5000만원, 보증료는 보증금액의 연 0.2~0.6% 수준이다.

부동산써브 함영진 실장은 “반전·월세 계약의 경우 대출이 불가능한 경우도 있고, 임대차보호법상 대항력과 우선변제권 확보가 가능한 경우만 대출이 실행되기도 한다”며 “충분한 비교를 통해 본인에게 맞는 상품 선택이 필요하다”고 조언했다.