“거래허가해제 경기남부 유망”

[2011 부동산 재테크전략]⑧토지시장 화성 평택 용인 오산 등 개발 가능성 높아

부동산 침체 여파로 각종 개발사업이 무산되고 토지 보상도 미뤄지는 등 공포감이 조성되면서 최근 토지시장의 움직임은 썩 좋지 못하다.

보금자리주택과 4대강 사업 등 영향으로 2009년부터 지속적으로 상승하던 토지시장은 지난해 7월 이후 하락세로 전환됐다가 11월에 이르러 가까스로 상승 반전에 성공했다. 그러나 상승률은 0.01~0.03% 정도로 미미한 수준이다. 전문가들이 바라보는 올해 토지시장 전망은 맑음과 흐림이 공존한다.

이투데이가 지난해 말 실시한 2011년 부동산시장 전망 조사에서 이영진 닥터아파트 이사는 “택지 확보를 위한 규제완화가 대거 이뤄질 전망이고 신도시 입주에 따른 주변 토지 수요, 택지보상에 따른 대토 수요 발생으로 전망이 밝다”고 말했다.

공공택지 미분양으로 인한 보상금 지급지연으로 대토수요가 활성화 되지 못하고, 신규개발을 위한 PF(프로젝트 파이낸싱)가 난항을 겪는 등 우려되는 점도 많아 큰 폭의 상승은 기대하기 힘들다는 의견도 만만치 않다.

남영우 나사렛대학교 부동산학과 교수는 “전반기에는 약보합세 수준에 머무를 것으로 예상되며, 다만 하반기 주택시장의 회복을 전제로 소폭 상승세로 전환될 가능성이 있다”고 말했다.

김규정 부동산114 본부장도 “수도권 주요 개발사업, 토지 보상 등이 재추진되면 상황이 개선될 것으로 보이며, 내년 국토부 주요 사업인 4대강 사업 등의 진행과 유동성 등이 변수”라고 유동적인 입장을 내놨다.

이런 상황에서 지난해 12월15일 전체 국토 면적의 2.4%(2408㎢)가 토지거래허가구역에서 풀렸다는 점은 토지 가격 회복 가능성을 높여주고 있다. 실제 투자자들 사이에서 이들 지역은 0순위 관심대상으로 떠올랐다.

송파(9㎢)·서초(2.84㎢)·강남(0.54㎢) 등 강남 3구를 포함해 서울에서만 54.35㎢가 풀렸고, 인천(219.78㎢)과 경기(1878.97㎢)는 허가구역의 절반 가까이 해제됐다.

허가구역에서 해제되면 시·군·구의 허가 없이 자유롭게 땅을 사고 팔 수 있고, 기존에 허가를 받아 취득한 토지에 대한 이용의무(농업 2년, 주거용 3년 등)도 없어진다. 즉 실거주 원칙이 사라짐에 따라 투자목적의 수요가 늘고 이로 인해 토지 및 주택 등 부동산 가격이 오르는 게 일반적이다.

토지 투자 전문가들에 따르면 과거만큼 높은 시세차익은 아니더라도 약 3~5년 이후 2~3배 이상의 수익을 기대할 수 있는 토지는 얼마든지 있다.

특히 화성·평택·용인·오산·광주 등 수도권 남부의 해제지역은 대규모 택지지구 등 향후 개발 가능성이 높아 유망 투자처로 꼽힌다. 지금이야 부동산 시장이 전반적으로 위축돼 있지만 보금자리나 신도시 개발에서 풀린 토지보상금이 이들 지역에 풀리면 가격이 뛸 것이란 기대감은 여전한 상황이다. 이밖에 지방에서는 교통망 개선이나 4대강 정비사업 등 호재가 있는 지역들에 관심을 가질 만하다.

하지만 토지 투자시 지역 선정 외에 반드시 고려해야 할 사항이 있다. 바로 자신이 투자한 토지를 가꾸는 일이다. 답을 전으로, 전이나 답을 대지나 공장·주유소용지 등으로 바꾸는 ‘지목변경’만 제대로 이뤄질 경우 지역에 관계없이 2~3배 이상 땅의 값어치를 높일 수 있다.

물론 이를 위해서는 움푹 파인 땅을 평탄하게 메우고 건축물을 짓는 등 땅주인의 적극적인 노력이 수반돼야 한다.

강공석 투모컨설팅 대표는 “토지 매입 후 아무런 노력도 기울이지 않고 장기간 방치했다가 나중에 팔리지 않는다고 하소연하는 경우가 많다”며 “토지 투자에 대한 인식 전환이 필요한 시점으로 보인다”고 말했다.