“전세대책, 미분양 전세로 돌리고 보금자리 줄여라”

재건축 리모델링 규제 완화 지적도...장기적으로 임대시장 월세위주로 전환해야

전세시장은 가수요가 낀 주택시장과 달리 철저히 수요·공급에 의해서만 가격이 결정되는 탓에 공급이 줄고 있는 상황에서는 뚜렷한 대책이 없다고 전문가들은 입을 모은다. 지난 6일 정부가 소형과 임대주택 공급을 늘려 전세난을 해소하겠다고 밝힌 것도 이런 맥락에서다.

그러나, 문제는 공급확대라는 것이 수년간의 시일이 걸리는 방안이라는 것이다. 당장 올해부터 아파트 입주물량이 크게 줄어들 예정이어서 올 전세시장은 유례를 찾기 힘들정도로 극심한 혼란이 예상되고 있다. 특히, 최근 주택시장 침체로 민간건설사들 마저 주택분양을 연기하거나 축소하고 있어 2~3년 후에도 주택 물량부족이 야기될 가능성이 크다는 지적이 나오고 있다.

전문가들도 주택공급측면에서 해법을 찾아야 한다고 말한다. 이런 맥락에서 아파트 초과공급으로 미분양 적체로 주택시장이 상당기간 침체된 수도권지역 미분양 아파트를 전세나 월세로 전환하는 방안을 내놓고 있다. 주택공급이 단기간에 해결될 수 없는 문제인 탓에 과잉공급지역의 아파트를 전세난 해소에 활용해야 한다는 것이다.

박덕배 현대경제연구원 박사는 “정부의 소형이나 임대주택 공급확대는 몇년 후 얘기다. 당장 전세난을 완화하기에는 역부족인 것”이라며 “서울 일부지역에서는 주택공급이 부족하지만 수도권 미분양 아파트를 활용하면 얼마든지 전세시장을 안정시킬 수 있을 것이다. 정부와 건설사가 머리를 맞대야 한다”고 말했다.

재건축이나 리모델링 규제를 완화해야 한다는 지적도 나온다. 최근 정부가 아파트 리모델링에서 수직증축을 불허하는 등 시장 규제를 강화한 것은 전세난을 부추길 수 있다는 얘기다. 따라서, 전문가 리모델링 규제를 과감하게 풀어 수도권에서 주택이 원활하게 공급될 수 있도록 해야한다는 것이다.

공급측면외에는 매매시장 정상화가 급선무라는 지적이다. 부동산 거래를 늘려 전세시장에 눌러 앉으려는 실수요자들을 매매시장으로 유인, 자연스럽게 전세 수요를 감소시켜야 한다는 것이다. 전문가들은 집값 하락에 대한 불안감을 줄여주면서 보금자리주택 공급축소 등 조치가 필요하다고 말한다. 특히 보금자리 주택에 대한 막연한 기대감으로 서민들이 내집마련을 미루는 경우가 많기 때문이다. 이런 보금자리주택을 분양보다는 임대나 장기전세주택으로 돌려 전세난에 활용하는 것도 방법이라고 지적한다.

김주철 닥터아파트 팀장은 “일반 세입자들이 매매로 넘어오게 하는 대책이 필요하다. 공공분양이 많은 보금자리주택을 임대비중을 늘리는 정책이 필요하다”고 말했다. 주택거래활성화를 위해 세제혜택을 늘려야 한다는 주장도 나왔다. 신규분양시 양도세를 감면하는 제도를 부활시키거나, 다주택자에 대한 비과세 조건도 완화하는 조치가 필요하다는 것이다. 금융부문에서는 올 3월로 종료되는 총부채상환비율(DTI) 한시적 폐지의 기간을 연장해야 한다는 목소리도 나오고 있다.

장기적으로는 임대시장 변화에 대비해야 한다는 지적이 나온다. 전세는 기본적으로 집값이 올라야 존재할 수 있는 임대제도인 탓에 매매시장이 안정되고 있는 현 상황에서는 적합하지 않은 제도라는 것. 따라서 임대시장이 서구처럼 월세 위주로 전환될 수 있도록 정부가 정책방향을 틀어야 한다는 것이다. 다만, 서구에 비해서나 국내 금리에 비해 지나치게 높게 책정된 월세 임대료를 정상화해야 한다는 지적이다.

박덕배 박사는 “시장금리가 3~4%인데 월세를 금리로 치면 10%에 해당할 정도로 국내 월세임대료가 비싸다”면서 “먼저 월세임대로를 현실화하고 전세세입자를 월세로 유도하는 정책이 필요하다”고 밝혔다.