[2011년 주택시장 전망]상반기 상승 반전 예상

공급부족·전세난 등 영향 클 듯...지역별 편차 여전

이투데이가 부동산 전문가 9인에게 올해 부동산시장의 전망을 들어본 결과 이들 대다수는 작년보다는 상황이 좋아질 것으로 예상했다. 주택시장의 침체가 여전히 진행되고 있지만 바닥권에 가까워지고 있으며 하반기로 갈수록 시장이 살아날 가능성이 높다는 의견이 주를 이뤘다.

그 근거로는 △전세금 인상 △풍부한 유동자금 △신규주택 공급 부족 등이 꼽혔다. 다만 금리인상 가능성, 정책 방향 등에 따라 시장 흐름이 달라질 소지가 많은 만큼 큰 폭의 움직임 보다는 약보합 내지는 강보합 정도의 움직임을 유지할 것으로 전망됐다.

이남수 신한은행 팀장은 “2011년 주택시장의 상승요인은 수급불균형, 단기 유동성 과다, 전세가 상승, 바닥론 등이며, 하락요인은 가계부채 부담, 금리 인상, 주택가격의 추가하락 가능성 등 심리적 요인이 복합적으로 작용한다”고 말했다. 이어 “이중에서도 특히 입주물량 감소와 전세가격 강세는 가장 주목할 만한 요소가 될 것”이라고 강조했다.

안명숙 우리은행 팀장은 “주택 매매가격은 전반적인 경제회복 속도와 서울과 수도권 등 지역에 따라 다소 차이가 있을 수 있지만 상반기내 상승 분위기로 반전될 가능성이 높아 보인다”고 예상했다.

◇신규주택 공급부족이 상승 부추길 듯= 입주물량 감소 등 공급부족은 올해 집값 상승의 촉매제 역할을 할 것으로 보인다. 특히 수도권에서는 입주물량이 작년 대비 40% 정도 감소할 것으로 예상돼 집값을 끌어올리게 될 것으로 전망된다. 전문가들은 경제위기와 더불어 보금자리주택과 분양가상한제 등의 영향으로 민간아파트 공급이 위축된 결과가 주택가격 상승으로 이어질 것이라는 공통된 의견을 내놨다.

함영진 부동산써브 실장은 “입주예정 물량이 지난해 30만가구에서 올해 19만가구로 줄어들기 때문에 수급불균형 문제가 가격회복 전망에 힘을 실어주고 있다”며 “강보합의 장세가 끝나는 하반기에 상승세가 본격화 돌 듯 싶다”고 말했다.

변창흠 세종대학교 교수는 “시장에서 공급부족에 대한 우려를 체감하는 순간 부동산 가격은 오를 가능성이 높다”고 밝혔다. 특히 “단기적인 정책방안을 내놓기 어려운 전세물량의 부족에 따른 가격 상승이 매매수요로 전환된다면 상승세는 지속적으로 유지될 가능성이 높다”고 덧붙였다.

김규정 부동산114 본부장도 “소규모 가구 증가와 도심 수요 집중현상 등으로 인해 수도권 수요가 꾸준한 가운데 건설사들의 주택인·허가 실적부진과 도심 재건축·재개발 정비사업 지연, 수도권 입주물량 감소 등으로 인해 가격 상승 모멘텀은 형성된 상태”라며 “이같은 현상이 집값 상승을 부추길 것”이라고 의견을 개진했다.

반면 수급불균형에 따른 집값상승 효과가 크지 않을 것이라는 예상도 있었다.

심교언 건국대학교 교수는 “수요와 공급 측면을 따져보면 반드시 상승곡선을 그릴 수 있는 것만은 아니다”는 다소 부정적인 의견을 내놨다. 심 교수는 “급격히 풀린 유동성 자금이 부동산으로 몰린다면 시장이 호황세를 누릴 수 있을 것으로 보이지만 그 가능성은 낮아 보인다”고 말했다.

한편, 현재의 수급불균형이 보금자리주택 등 잘못된 정책적 판단으로 야기된 것으로 부작용을 막으려면 입주시기의 조절 등이 필요하다는 의견도 제기됐다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “특히 2기 신도시 공급이 보금자리주택에 밀려 지연됨에 따라 입주의 공백기가 생기는 것이 문제며, 3~5년 후 입주가 한꺼번에 몰릴 수 있어 안배가 필요하다”고 주장했다.

◇전세난 심화 ‘불가피’= 전세시장은 직접적으로 영향을 주는 변수인 입주량의 대폭 감소로 인해 올해도 강세가 이어질 전망이다. 가장 큰 이유로는 수급불균형을 들 수 있다. 올해 입주물량은 2008년부터 지속된 인·허가량의 감소를 감안할 때 감소가 지속될 것으로 보인다. 즉, 시장에 수요보다 공급이 부족하다는 것이다.

응답에 참여한 전문가들도 저마다 이유는 조금씩 달랐지만 ‘전셋값 상승이 지속될 것’이라는 큰 틀에 대해서는 이견이 없었다.

남영우 나사렛대학교 교수는 “상반기에는 전세수요가 매매수요로 전환되는 과정이고 보금자리주택에 대한 대기수요도 여전하기 때문에 전세시장의 강세가 예상된다”고 말했다. 특히 최근 전세난 대안으로 내놓은 도심형생활주택과 주거용 오피스텔은 전세난을 잠재울 수 있는 대안이 아니라고 지적했다.

남 교수는 “현재 전세난은 3인가구 이상의 시장에서 나타나고 있어 1~2인 가구를 겨냥한 주거용 오피스텔이나 도심형생활주택 등의 상품은 적절한 대응책이 되는 어려울 것으로 보인다”고 덛붙였다.

심교언 교수도 “소비자들의 보금자리에 대한 기대심리는 시장에서 예상하는 것보다 훨씬 크기 때문에 올해 전세난은 지속될 가능성이 높아보인다”고 말했다.

이영진 닥터아파트 이사는 “올해 수도권 입주물량이 상당량에 달했음에도 전셋값이 상승했던 것은 그만큼 매매수요가 위축된 원인이 컸다”며 “올해 역시 주택구매 수요가 위축될 것으로 예상되는 상황에서 입주물량은 큰 폭으로 감소해 전셋값 상승폭은 작년보다 더 클 것”이라고 말했다. 그는 또 “지방 역시 그동안 주택공급 감소, 매매가 상승에 따른 전셋값 동반 상승, 산업단지 주변의 임대수요 증가 등 영향으로 상승세를 유지할 것”이라고 덧붙였다.

하지만 전문가들은 전세난으로 인한 전셋값 폭등을 막을 방법이 없다고 말했다. 정부가 대책을 세운다 하더라도 효과가 시장에 전달되려면 2~3년은 족히 걸리기 때문에 당분간 전세시장의 혼란은 불가피하다는 지적이다.

함영진 부동산써브 실장은 “봄·가을 계절적 수요나 이사철이 더해지는 경우 전셋값 상승은 최악으로 치닫을 수 있다”며 “역세권이나 도심지역은 소형 면적을 중심으로 전세수요의 움직임이 예상되는 만큼 신규전세 수요자나 전세만기 이전이라면 서둘러 전세물량을 알아보는 게 좋을 것”이라고 조언했다.