[부동산세무Q&A]2년 넘어 양도땐 2주택 중과세

Q. 서울에 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 아파트가 있습니다. 다른 주택을 취득한 지 2년이 다 되어가는데 매수자가 나타나지 않더니, 매도 희망가보다 1억원 낮은 13억원에 매수자가 나타났습니다.

아내가 그렇게 낮은 가격에는 아파트를 팔 수 없다고 합니다. 13년 전에 4억5000만원에 취득한 주택인데 어떤 선택이 현명한 선택일까요?

A. 주택의 양도에 대한 세금은 다른 부동산에 비하여 상황에 따른 세부담액의 크기가 상대적으로 큽니다. 다른 부동산의 양도에는 비과세의 적용이 없지만, 주택에 대해서는 1세대 1주택으로서 몇 가지 요건을 갖추면 세금부담이 전혀 없거나, 세금부담율이 아주 낮습니다. 하지만, 주택의 양도 당시에 세대기준으로 1채의 주택만 더 보유하게 되면 다른 부동산의 양도에 비하여 세금부담은 급격히 증가합니다.

현행 세법상 일시적 2주택의 경우, 새로운 주택의 취득일로부터 2년 이내에 비과세요건을 충족한 종전 주택을 양도하면 비과세를 적용합니다. 다만, 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 ‘고가주택’에 해당해 1세대 1주택에 해당하더라도 약간의 세금을 부담해야 합니다. 질문하신 주택의 경우 양도가액이 13억원일 때, 새로운 주택의 취득일로부터 2년 이내에 양도하면 고가 주택에 해당되도 약 7백만원의 세금만 부담하면 됩니다.

그러나, 2년이 경과돼 종전주택을 양도하면 2주택 중과세대상이 되어(장기보유특별공제를 적용받지 못합니다) 3억원이 넘는 세금을 부담해야 합니다. 만약 희망가액인 14억원에 매매가 이루어진다 해도 그 매매시점이 2년이 경과된 후라면 부담할 세액은 3억4800만원이 되어 세후 양도가액은 10억5200만원이 됩니다. 양도가액을 1억원 낮추더라도 비과세를 적용받을 때의 세후양도가액은 12억9000만원이 되므로 2억3800만원이 이익이라고 할 수 있습니다.

세금이 수반되는 매매에서 단순히 매매가격만이 의사결정기준이 되어서는 안됩니다. 중요한 것은 ‘세후자금’입니다. 특히 주택의 매매와 같이 세금이 매매가격에 단순비례하지 않을 경우에는 사전에 예상되는 세금을 확인하고, 이를 의사결정에 반영하여야지만 현명한 의사결정이 될 수 있습니다.

/장욱 KB국민은행 PB사업부 세무사 [e-mail]