장기임대 늘리겠다는데⋯기업형 임대는 여전히 ‘사업성 벽’

공공만으론 한계⋯민간 역할 필요성 커져
임대료 제약·공사비 상승에 장기 보유 부담
“세제·금융지원으로 사업성 보완해야”

▲서울 광진구 '리마크빌 이스트폴' 건물 전경. (이투데이 DB)

이재명 대통령이 청년·중산층용 공공 장기임대주택의 조기 대량 공급 방침을 밝힌 가운데 민간의 기업형 임대주택(BTR) 확대 방안도 함께 마련돼야 한다는 목소리가 나온다. 공공 공급만으로 장기임대 수요를 모두 감당하기 어렵지만 낮은 수익성과 장기 보유 부담 탓에 기업의 참여 유인은 크지 않은 상황이다.

6일 부동산업계에 따르면 이 대통령은 전날 엑스(X·옛 트위터)를 통해 "초과세수를 활용해 청년과 중산층용 공공장기임대 주택도 조기에 대량 공급하겠다"고 밝혔다. 정부는 2030년까지 공적주택 119만가구 공급을 추진하고 있다.

부동산 시장 안팎에서는 전세 물건이 줄고 월세화가 빨라지는 상황에 대응하려면 공공임대와 함께 민간 임대주택을 활성화해 공급 주체를 다변화할 필요가 있다는 지적이 나온다.

본지 자문위원인 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공임대만으로 수요를 모두 감당하기에는 한계가 있는 만큼 자본력을 갖춘 민간 사업자가 참여하는 기업형 임대시장도 함께 키울 필요가 있다"고 말했다.

정부는 공공 중심의 장기임대 공급과 함께 민간 사업자의 참여를 확대하는 방안을 모색하고 있다. 하지만 업계 반응은 미온적이다. 초기 투자비가 큰 데다 임대료를 통해 장기간 투자금을 회수해야 하는 사업 구조상 수익성을 확보하기 쉽지 않기 때문이다.

▲'리마크빌 이스트폴' D평형 침실 모습. (이투데이 DB)

한 기업형 임대주택 사업자 관계자는 "임대료는 크게 올리기 어려운데 공사비와 땅값은 계속 오른다"며 "토지 매입과 건축비뿐 아니라 마케팅과 관리 인력 비용까지 들어가 임대료만으로 사업성을 맞추기가 쉽지 않다"고 지적했다.

장기 보유에 따른 자금 부담도 문제다. 임대기간이 길어질수록 투자금 회수 시점이 늦어지고 장래 비용과 수익을 예측하기도 어려워진다. 또 다른 임대주택 사업자 관계자는 "장기간 보유하면 건물 수선비까지 계속 들어가는데 임대료를 크게 올릴 수 없으면 시간이 갈수록 수익성이 떨어질 수밖에 없다"며 "분양 전환 없이 계속 보유해야 하는 구조라면 기업 입장에서는 부담이 클 수밖에 없다"고 토로했다.

기업형 임대가 장기간 운영되는 사업이라는 점에서 제도의 지속성도 중요한 변수로 꼽힌다. 과거 뉴스테이 이후 세제·금융지원 등 관련 제도가 변해온 만큼 장기적인 사업 계획을 세우기 어렵다.

한 업계 관계자는 "임대사업은 매년 어느 정도 현금흐름이 발생할지 예측할 수 있어야 한다"며 "정책이 자주 바뀌면 신규 사업에 들어가기 어렵고 기업 입장에서는 수익성 못지않게 제도의 지속성과 예측 가능성이 중요하다"고 설명했다.

업계에서는 기업형 임대를 실질적인 공급축으로 키우려면 세제·금융지원과 용적률 인센티브, 리츠 활용 등 사업성을 보완할 장치가 필요하다고 본다. 다만 임대료 규제 완화는 임차인의 주거비 부담으로 이어질 수 있어 민간 참여 확대와 주거 안정 사이의 균형도 과제로 꼽힌다.

이 위원은 "건설과 임대 운영은 본질적으로 다른 사업이고 장기간 자산을 보유·관리하기 위한 별도 조직과 비용도 필요하다"며 "수익 측면의 제약까지 있는 상황에서는 기업의 신규 진입이 쉽지 않은 만큼 장기적으로 사업성을 확보할 수 있는 제도와 인센티브가 뒷받침돼야 한다"고 설명했다.