[시론] 선순위 가처분이 있는 경매 주의해야

경기도 광명시의 한 상가가 경매에 나왔다. 등기부등본을 살펴보니 말소기준권리보다 앞선 가처분이 등기돼 있어 주의가 필요한 물건이다. 가처분의 피보전권리는 소유권이전등기청구권이고, 매매, 증여, 전세권·저당권·임차권 설정 등 일체의 처분행위를 금지한다는 내용이 기재돼 있다. 또한 매각물건명세서에는 ‘최선순위 가처분등기는 말소되지 않고 매수인이 인수함’이라고 적혀 있는데, 이와 함께 ‘가처분권자가 현재의 소유자임’이라는 내용도 확인된다. 그렇다면 이 선순위 가처분은 실제로 낙찰자가 인수해야 할까. 가처분의 권리분석 방법과 인수 여부를 판단하는 기준을 살펴보도록 한다.

낙찰자가 소유권 잃는 경우도 발생

등기부등본에서 가처분이 발견되면 가장 먼저 확인해야 할 것은 무엇을 보전하기 위한 가처분인가다. 가처분은 특정 권리를 둘러싼 분쟁이 있을 때 등장하는데, 경우에 따라 낙찰자의 소유권에도 영향을 줄 수 있다. 따라서 단순히 가처분의 등기 여부만 볼 것이 아니라 피보전권리의 내용을 정확히 파악해야 한다.

가처분은 금전채권이 아닌 특정 권리를 둘러싼 분쟁에서 본안소송의 판결이 확정되기 전까지 현재 상태를 유지하기 위한 임시적 조치다. 소송이 진행되는 동안 상대방이 부동산을 처분해 버리면 나중에 승소하더라도 권리를 제대로 실현하지 못할 수 있기 때문이다.

예를 들어 매도인 A와 매수인 B가 부동산 매매계약을 체결했고 B가 중도금과 잔금을 모두 지급했는데도 A가 소유권이전등기에 필요한 서류를 넘겨주지 않는다고 가정해보자. B는 A를 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기할 수 있다.

그런데 소송이 진행되는 동안 A가 다른 사람에게 부동산을 처분하면 문제가 복잡해진다. B가 소송에서 승소하더라도 소유권을 이전받는 데 어려움이 생길 수 있기 때문이다. 이를 막기 위해 B는 ‘매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권’을 피보전권리로 처분금지가처분을 신청할 수 있다. 소송 결과가 나올 때까지 부동산의 권리관계가 변동되는 것을 막아두는 것이다.

경매사건에서 선순위 가처분은 주의해야 한다. 가처분은 금전채권에 관련된 권리가 아니기 때문에 말소기준권리가 될 수 없다. 즉 말소기준권리보다 뒤에 설정된 후순위 가처분은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 가처분은 소멸하지 않는다. 특히 소유권이전등기청구권이나 소유권이전등기말소청구권처럼 소유권 자체를 둘러싼 가처분이라면 추후 본안소송 결과에 따라 낙찰자가 소유권을 잃을 수 있다. 따라서 소유권에 영향을 줄 수 있는 가처분이 있는 물건은 되도록 보수적으로 접근하는 것이 안전하다.

가처분권자가 누구인지 꼭 확인해야

다만 이러한 선순위 가처분이라고 해서 모두 위험한 것은 아니다. 대표적인 경우가 가처분권자가 이후 소유권을 이전받은 경우다. 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 가처분을 해두었는데 이후 가처분권자가 실제로 소유권을 이전받았다면, 가처분을 통해 보전하려던 권리가 이미 실현된 것으로 봐야한다.

위 사례의 등기부등본을 살펴본 바, 매각물건명세서에 기재된 대로 가처분권자가 이후 소유권을 이전받아 현재 소유자로 등기돼 있음을 확인할 수 있었다. 이처럼 가처분의 피보전권리와 이후 소유권이전 경위를 확인했을 때 이미 가처분의 목적이 달성된 것으로 확인된다면, 낙찰자에게 실질적인 인수 위험은 없는 것으로 판단해도 된다.

선순위 가처분이 있는 경매사건에서 중요한 것은 피보전권리가 무엇인지, 가처분권자가 누구인지, 이후 소유권이 어떻게 변동됐는지를 함께 살펴보는 것이다.