노원 상계동 재건축 속도…‘집값 웃도는 분담금’ 사업성 복병

상계주공 이어 한신 1·2·3차도 재건축 절차 본격화
상계주공6단지 32→84㎡ 추가분담금 7억대 추산
서울 정비사업 평균 공사비 3년 새 30%가량 올라

서울 노원구 상계동 일대에서 재건축 등 정비사업이 잇따라 속도를 내면서 주거환경 재편에 대한 기대가 커지고 있다. 공사비 상승으로 불어난 조합원 분담금이 정비사업의 원활한 추진 여부를 가를 핵심 변수로 꼽힌다.

27일 정비사업정보몽땅에 따르면 노원구 상계동에서 재건축과 재개발, 가로주택정비사업 등 10개 정비사업이 추진되고 있다. 이 가운데 재건축 사업지는 △상계주공 5단지 △상계주공 6단지 △상계주공 7단지 △상계보람아파트 등이다. 현재 상계주공 5단지는 사업시행인가를 마쳤고 상계주공 6·7단지와 상계보람아파트는 추진위원회 승인을 받아 후속 절차를 밟고 있다.

정비구역 지정을 추진하는 노후 단지들이 잇따르면서 재건축 사업장은 계속해서 늘어날 전망이다. 상계한신3차는 최근 서울시에 정비구역 지정 및 정비계획 결정을 요청했다. 인근 한신 1·2차는 올해 하반기 도시계획위원회 심의 상정 후 내년 상반기 정비구역 지정을 목표로 하고 있다.

다만 정비구역 지정 등 행정절차에 속도가 붙더라도 공사비 상승에 따른 조합원 분담금이 커지면 실제 사업 추진에 제동이 걸릴 수 있다는 지적이 나온다. 원자재 가격과 인건비 상승 등으로 공사비가 크게 오른 가운데 기존 주택의 권리가액과 신축 아파트 조합원 분양가의 격차가 커질수록 조합원의 추가 분담금도 늘어날 수 있기 때문이다. 업계에 따르면 서울 정비사업의 3.3㎡당 평균 공사비는 2022년 670만원 수준에서 2025년 890만원 정도로 3년 새 30%가량 올랐다.

특히 상계주공 일대는 기존 주택이 소형 면적 위주라 재건축 과정에서 더 큰 주택형을 선택하려는 조합원의 자금 부담이 커질 수 있다. 상계주공 6단지는 전용 32~59㎡, 7단지는 전용 41~79㎡ 규모다.

조합원 분담금은 재건축 후 조합원 분양가액에서 기존 주택의 권리가액을 뺀 금액을 기준으로 산정된다. 권리가액은 종전자산평가액에 비례율을 적용해 산정한다. 다른 조건이 같다면 공사비 상승으로 총사업비가 늘어날수록 비례율이 낮아져 조합원의 추가 분담금 부담은 커질 수 있다.

상계주공 6단지 전용 32㎡ 소유자가 재건축 후 전용 84㎡를 선택할 경우 추가 분담금은 약 7억6500만원으로 추산된다. 전용 32㎡의 7월 평균 실거래가가 5억250만원인 점을 고려하면 추가 분담금이 현재 주택 가격보다 약 2억6000만원 더 많은 셈이다.

공사비와 분담금 부담은 정비사업의 불확실성을 키우는 요인이다. 상계주공 5단지에서도 과거 공사비를 둘러싼 갈등이 불거졌는데 당시 공사비는 3.3㎡당 약 650만원으로 제시됐고 전용 84㎡를 선택하면 분담금이 5억원을 웃돌 수 있다는 추산이 나왔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현재 상계주공 매매 시세를 고려하면 평형을 넓히려는 조합원은 기존 주택가격과 맞먹거나 이를 웃도는 자금을 추가로 마련해야 한다”며 “분담금 규모와 이를 감당할 수 있는 조합원들의 자금 여력이 향후 사업 속도를 좌우하는 변수가 될 것”이라고 말했다.