양천·영등포 등 ‘한강벨트’ 매물 소화, 강남보다 2.2배 빨라

양천 10건 중 5.4건 팔릴 때 서초 0.7건 그쳐

▲서울의 한 공인중개사무소에 매물 정보가 붙어있다. 김예연 인턴기자 kimye@ (이투데이DB)

정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 서울 아파트 시장의 매물 소화 양극화가 뚜렷해지고 있다. 한강벨트 지역에서는 매물이 실제 거래로 이어지며 정책 효과가 나타나는 반면, 강남권 핵심 지역은 대출 규제와 실거주 부담에 막혀 매물만 늘어나는 모습이다.

27일 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 부동산 빅데이터 플랫폼 아실과 국토교통부 실거래가 자료를 교차 분석한 결과, 3월 한강벨트 7개구(성동·마포·광진·영등포·동작·양천·강동)의 매물 흡수율은 36.9%로 집계됐다. 이는 강남·서초·송파·용산 등 핵심 4구의 16.6%보다 2.2배 높은 수준이다.

매물 흡수율은 일정 기간 새로 시장에 나온 매물 가운데 실제 거래된 비율을 뜻한다. 정부의 매물 유도 정책이 실제 수급 해소로 이어졌는지를 보여주는 지표다.

한강벨트는 새 매물 10건 중 약 3.7건이 거래된 반면 핵심 4구는 1.7건에 그쳤다. 2월에도 한강벨트 24.9%, 핵심 4구 11.7%로 격차가 있었지만 3월 들어 차이가 더 벌어졌다.

자치구별 온도 차는 더욱 뚜렷했다. 3월 흡수율 상위 5개 지역 가운데 4곳이 한강벨트에 포함됐다. 양천구가 54.4%로 가장 높았고 영등포구 50.7%, 마포구 46.3%, 동작구 44.0% 순이었다. 양천구는 새로 나온 매물 10건 중 5건 이상이 당월 거래로 이어진 셈이다.

반면 강남권은 부진했다. 강남구의 3월 흡수율은 13.7%에 그쳤고 서초구는 7.3%로 분석 대상 11개 자치구 가운데 가장 낮았다. 서초구는 2월(7.5%)보다도 하락해 새 매물이 갈수록 소화되지 못하는 흐름을 보였다.

시장에서는 대출 규제와 실거주 의무가 수요를 갈랐다는 분석이 나온다. 한강벨트 구축 아파트는 중위 가격이 10억~13억원대로 형성돼 상대적으로 실수요 접근성이 높다. 반면 30억~40억원대 강남권 중대형 아파트는 현금 동원력이 큰 수요자만 진입할 수 있어 거래가 제한적이라는 것이다.

기존 매물이 팔리는 속도에서도 차이가 나타났다. 3월 기준 한강벨트의 재고 회전율은 7.22%로 핵심 4구의 2.31%보다 3.1배 빨랐다. 한강벨트는 매물이 빠르게 소화되는 선순환 시장인 반면 강남권은 재고가 쌓이는 정체 시장으로 해석된다.

20일 기준 매물 재고는 3월 말 대비 한강벨트가 4.3%, 강남3구가 1.2% 각각 줄었지만 1월 말과 비교하면 여전히 40% 안팎 증가한 수준이다.

양 전문위원은 "양도세 중과 유예 등으로 공급 물량은 늘었지만, 대출 및 실거주 규제가 수요를 억누르고 있다”며 “5월 9일 이후 정부의 보유세 개편이나 추가 규제 시그널 여부에 따라 다주택자들이 매물 소진에 박차를 가할지, 매물 회수 후 장기 보유로 선회할지가 결정될 것"이라고 설명했다.