[시론] 초보자가 알아야 할 경매시장 접근법

이주현 지지옥션 전문위원(선임연구원)

부동산 경매에 대해서는 아직도 ‘위험하다’, ‘전문가만 하는 영역’이라는 선입견이 강하게 자리 잡고 있다. 권리분석이 어렵고, 명도 절차가 까다로우며, 잘못 낙찰받으면 큰 손해를 볼 수 있다는 걱정이 먼저 떠오르기 때문이다. 그 결과 많은 수요자들이 경매시장을 애초에 내 집마련의 선택지에서 제외하곤 한다.

하지만 주거용 부동산, 특히 아파트와 빌라 같은 공동주택은 분석 구조가 비교적 단순한 경우가 많다. 따라서 경매물건 자체에 위험이 많은 것이 아니라, 준비되지 않은 상태로 접근하는 데서 문제가 생기는 것이다.

감정가는 입찰 6개월~1년 전 가격

부동산 경매는 시세를 정확히 파악하고, 리스크를 분석하며, 자금 계획을 세우는 기본적 의사결정 과정에 명도라는 절차가 한 단계 더해진 매입 방식일 뿐이다. 경매 초보자라면 어떤 방식으로 접근하는 것이 바람직할까.

우선 처음부터 실전처럼 접근하는 것이 좋다. 관심 있는 지역의 실제 경매물건 한두 개를 정해 놓고 시세조사부터 권리분석, 입찰가 산정까지 전 과정을 직접 해보는 것만큼 효과적인 훈련은 없다. 책과 강의로만 이해하는 것과 스스로 분석하고 계산해 보는 것은 분명한 차이가 있다.

물론 경매를 통한 내 집 마련이 모든 사람에게 정답이 될 수는 없다. 다만 같은 집을 사더라도 더 저렴하고 합리적인 가격으로 매수하기 위해 노력하는 사람과 그렇지 않은 사람은 시장을 바라보는 시각부터 달라진다. 또 경매를 공부하는 과정에서 익히는 시세조사 방법과 기본적인 부동산 지식은 경매 참여 여부를 떠나 자산을 지키는 데에도 중요한 역할을 한다.

시세조사 과정에서는 경매 감정가격을 곧바로 시세로 받아들여서는 안된다. 경매가 신청되면 법원은 감정평가를 진행하지만, 실제 입찰은 빠르면 6개월, 길게는 1년 뒤에 이뤄진다. 이 때문에 감정가격은 현재 시장 상황을 온전히 반영하지 못하는 경우가 많다. 시장이 상승국면이라면 감정가는 시세보다 낮아지고, 반대로 하락기에는 시세보다 높아질 수밖에 없다. 결국 입찰가격의 기준은 감정가격이 아니라 주변의 실제 거래가격이나 거래가 가능한 최저 매도호가여야 한다.

권리분석 단계에서는 무조건 권리관계가 깨끗한 물건만 고집할 필요는 없다. 예를 들어 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 물건은 실거주 목적의 수요가 접근하기 어려워 경쟁률이 낮아지는 경우가 많다. 따라서 보증금 인수 부담이 있더라도 이를 감안한 전체 매입가격이 시세보다 충분히 낮다면 전략적인 선택지가 될 수 있다.

낮은 낙찰가가 ‘대출 유리’ 착시 불러

자금계획을 세우는 과정에서는 대출에 대한 오해를 바로잡을 필요가 있다. 흔히 말하는 ‘경락잔금대출’은 특수한 상품이 아니다. 일반 주택담보대출과 동일하게 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 등 규제를 그대로 적용받는다. 다만 대출심사 기준이 감정가격이나 시세를 기준으로 한도가 산정되기 때문에 이보다 낮게 낙찰받았다면 상대적으로 여유있는 한도가 나오는 것이다. 이 차이로 인해 ‘경매는 대출이 더욱 잘 나온다’는 인식이 형성된 것이다.

명도에 대한 부담이 큰 수요자라면, 원만한 해결이 가능한 물건을 찾는 것도 하나의 전략이다. 예를 들어 임차인이 보증금 전액을 배당받을 수 있는 물건은 명도 과정에서 갈등이 발생할 가능성이 낮다. 또 임차인이 보증금 일부라도 배당 받는 경우에는 낙찰자의 명도확인서가 필요하기 때문에 조금 더 수월한 협상이 가능하다. 이런 요소를 감안해 물건을 선별하는 것도 현실적인 접근이 될 수 있다.