대신증권 “코람코더원리츠, 하나증권빌딩 청산가치 기준 주가 1만10원까지도 가능…25.1% 상승 여력”

▲코람코더원리츠 일봉 차트(키움증권 HTS화면 캡처)

대신증권은 15일 코람코더원리츠에 대해 하나증권빌딩은 입지 및 규모 측면에서 최근 거래 자산 대비 우위에 있으며, 용적률 여유 등 추가적인 개발 잠재 가치가 내재해 있다는 점을 감안할 필요가 존재한다고 분석했다. 그러면서 매각가가 평당 3200만 원 이상에서 형성될 가능성이 크다고 제시했다.

코람코더원리츠의 기초자산인 여의도 하나증권빌딩의 임차인 하나증권이 12일 매수선택권 행사 의사를 통지했다.

코람코더원리츠 주가는 연초 대비 89.6% 상승하며 국내 리츠 가운데 가장 높은 수익률을 기록했다. 이는 같은 기간 코스피 수익률을 크게 웃도는 수준이다. 주가 급등 배경으로는 하나증권의 매수선택권 행사 가능성이 부각되면서, 자산 매각과 리츠 청산에 대한 기대감이 확산된 점이 꼽힌다. 자산 매각이 현실화될 경우 현재 주가를 상회하는 수준의 순자산가치(NAV) 산출이 가능하다는 전망이 주가에 선반영된 것으로 해석된다. 시장에서는 하나증권이 매수선택권을 행사할 가능성을 크게 보고 있으며, 이에 따른 기대감으로 최근 주가 강세가 이어지고 있다.

하나증권의 매수선택권과 관련해 임대차 계약상 임차인은 임대차 개시일로부터 만 59개월이 되는 날을 기준으로, 그다음 날부터 30일 동안 매각 예정 자산인 하나증권빌딩을 매입할 수 있는 권리를 보유하고 있다.

하나증권의 매수선택권 행사 통지에 따라 코람코더원리츠는 통지 수령일로부터 2개월 이내에 건물 매각을 위한 공개 입찰 절차를 개시할 예정이다. 공개 입찰을 통해 우선협상대상자를 선정한 뒤, 우선협상대상자가 제시한 매매가액을 임차인인 하나증권에 통지하게 된다.

하나증권의 매수선택권 행사가액은 두 가지 기준 가운데 더 큰 금액으로 결정된다. 우선협상대상자가 제시한 매매가액과 감정평가액 두 개의 산술평균액을 산출한 뒤, 이 가운데 높은 금액이 최종 매수 가격으로 확정된다. 이후 하나증권이 매수 의향을 통지할 경우, 통지일로부터 2개월 이내에 매매 거래가 종결될 예정이다.

반면 하나증권이 자산을 매수하지 않겠다는 의사를 통지하는 등 매매 거래가 종결되지 않을 경우, 매수선택권은 소멸한다. 이 경우 코람코더원리츠는 거래 조건에 제한을 두지 않고, 우선협상대상자를 포함한 제3자에게 해당 자산을 매각할 수 있다.

이혜진 대신증권 연구원은 “여의도 하나증권빌딩의 매각가를 평당 3200만 원으로 가정할 경우, 매각 수수료 등을 제외한 배당 가능한 청산 가치는 주당 약 8600원으로 추정된다”며 “이는 12일 기준 현 주가 8000원 대비 약 7.7%의 상승 여력이 있다”고 분석했다. 이어 “평당 3300만 원을 적용하면 주당 9080원으로 상승 여력은 약 13.5%로 확대되고, 평당 3500만 원을 가정할 경우 주당 1만10원까지 산출돼 약 25.1%의 추가 상승 가능성도 존재한다”고 덧붙였다.

이 연구원은 또 “공식적으로 매각 절차가 개시된 이후 공개입찰 결과에 따라 자산 매각가와 청산 가치가 추가로 상향될 가능성이 있다”며 “주가는 자산 매각가와 유사한 수준에서 형성될 가능성이 크고, 입찰 결과에 따라 추가적인 주가 상승 여력도 유효하다”고 설명했다. 그러면서 “자산 매각이 완료될 경우 코람코더원리츠는 상장 폐지와 청산 절차를 밟을 것”이라고 예상했다.