[세무, 톡!] ‘일시적 2주택’ 3년 넘겨 팔면⋯

양경섭 세무법인 온세 대표세무사

토지거래허가제도에 따른 실거주의무, 대출제한, 임차인의 계약갱신청구권으로 인해 주택 매각예정자들은 3년 내 매각하지 못함으로써 1세대1주택 양도세 비과세 적용에 빨간불이 켜졌다. 만약 3년 내 매각하지 못하면 양도세 중과가 적용될까?

먼저, 대체취득에 따른 일시적 2주택 양도세 비과세 요건을 보자. △거주자일 것 △종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 △종전주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 것 (2017년 8월 3일 이후 취득하는 주택부터 취득 당시에 조정지역에 있는 주택인 경우 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야) △다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것.

위 요건을 충족하여 일시적2주택 양도세 비과세가 적용되는 경우 양도세 중과가 적용될까. 소득세법 시행령 제155조 또는 조세특례제한법에 따라 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보거나 1세대1주택으로 보아 시행령 제154조 제1항이 적용되는 주택으로서 같은 항의 요건을 모두 충족하는 주택은 양도세 중과가 적용되지 않는다(소득세법 시행령 제167의10 제1항 제15호).

요약하면 소득세법 시행령 제155조 제1항에서는 일시적2주택 양도세 비과세규정이 있으므로 양도세 중과는 적용되지 않는 것이며, 기존주택을 신규주택 취득일로부터 3년 내 매각하여 일시적2주택 양도세 비과세가 적용된다면 양도세 중과는 적용되지 않는다. 만약 3년을 경과하여 매각하는 경우에는 양도세 중과가 적용될까. 또는 3년 내에 매각하더라도 양도세 비과세가 적용되지 않는 경우에는 양도세 중과가 적용될까. 적용될 것으로 보인다. 다만, 2022년 5월 10일~2026년 5월 9일까지 양도하는 주택은 조정대상지역 여부와 관계없이 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다는 점을 기억해야 한다.

현행 양도소득세 중과규정은 다음과 같다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과세된다. 2주택자 이상인 경우 일반세율(6~45%)에 20%포인트 가산하여 과세하고, 3주택자 이상인 경우 일반세율(6~45%)에 30%포인트 가산하여 과세한다. 중과세율이 적용되면 장기보유 특별공제가 적용되지 않는다. 양경섭 세무법인 온세 대표세무사