[세무, 톡!] 동일세대 내 상속의 상생임대주택은?

양경섭 세무법인 온세 대표세무사

2017년 8월 3일 이후 주택을 취득했고, 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택이라면 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우 1세대1주택 양도세 비과세가 적용된다. 그런데 상생임대주택에 해당하면 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이었다 하더라도 양도세 비과세를 위한 거주요건이 필요하지 않다.

상생임대주택이 되려면 다음의 요건을 모두 갖춰야 한다. △1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 직전임대차계약(해당 주택을 취득하기 전 체결된 계약에 따른 임차인의 지위를 승계한 경우에는 제외) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것, △임대차계약(상생임대차계약)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정)할 것, △상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것, △직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것이다. 이때 상생임대주택은 반드시 지방자치단체 및 세무서에 임대주택으로 등록해야 하는 것은 아니다.

피상속인이 2022년 1월 임대차계약을 체결하였으나 2023년 12월 상속이 개시되었다. 상속인이 임대차계약을 승계하여 2024년 1월 임대차계약을 체결하고 2년 이상 임대를 준다면 상생임대주택에 해당할까? 상생임대주택과 관련하여 동일세대 내 상속으로 임대차계약을 승계받은 경우 피상속인이 체결한 임대차계약도 직전임대차계약으로서 효력이 있다. 이와 관련해 국세청의 유권해석은 다음과 같다.

‘피상속인이 직전임대차계약을 체결하고 임대기간이 개시된 후 피상속인의 사망으로 인하여 피상속인이 사망 전 임차인과 체결한 임대차계약을 동일세대원인 상속인이 승계하는 경우로서 피상속인과 상속인의 임대기간을 합산하여 상생임대주택의 요건을 충족하는 경우에는 해당 임대차계약을 직전임대차계약으로 본다.’(서면-2024-부동산-2798, 2025.09.04.)

양경섭 세무법인 온세 대표세무사