‘6·27 규제’ 여파 강남 경매 낙찰률 0%…‘미래 가치’에 엇갈린 수요

▲서울 아파트 경매지표. (사진제공=지지옥션)

6·27 대출 규제 이후 부동산 경매시장에도 냉기가 돌고 있다. 부동산 핵심 지역인 강남구 매물도 모두 유찰되고 있다. 다만 투자 가치가 높은 매물 위주로만 일부 고가 거래가 이뤄지고 있다.

4일 경·공매 전문기업 지지옥션에 따르면 8월 한 달간 서울 경매 시장에 나온 아파트 221가구 중 89가구가 낙찰됐다. 낙찰률은 40.3%로, 전월(43.4%) 대비 3.1%포인트(p) 하락했다. 평균 경매 응찰자는 7.79명에서 7.76명으로 소폭 줄었다. 낙찰가율은 96.2%로 전월(95.7%)과 비교해 0.5%p 올랐다.

특히 강남구는 낙찰률 0%를 기록했다. 8월 한 달 동안 나온 18건이 모두 유찰된 것이다. 구체적으로 △삼성동 힐스테이트 2단지 △청담동 청담린든그로브 △삼성동 그라나다 등에서 매물이 나왔으나 모두 유찰됐다. 삼성동 힐스테이트 2단지, 청담린든그로브, 그라나다 등에서 매물이 나왔지만 한 건도 팔리지 않았다. 앞선 7월에는 23건 중 4건이 낙찰됐다.

서초구에서는 반포동 삼호가든맨션 1건만 매물로 나왔다. 두 차례 유찰 끝에 감정가의 약 73%인 4억 5100만 원에 낙찰됐다. 송파구는 8건 중 4건이 낙찰돼 낙찰가율 88.1%를 기록했다.

서울 아파트 경매시장 6월 낙찰가율은 98.5%로 3년 만에 최고치를 기록한 바 있다. 낙찰률도 46.5%로 1월 47.2%에 이어 두 번째로 높은 수준을 기록했다. 그러나 6·27 대출 규제 이후 급격히 위축됐다. 실제 7월 서울 아파트 낙찰률도 43.4%로 전월(46.5%) 대비 3.1p 하락했다. 낙찰가율도 95.7%로 전월(98.5%) 대비 2.8%p 하락했다. 대출 한도 축소로 인해 투자수요가 위축됐기 때문이다.

다만, 투자 전망이 높은 주요 입지는 거래가 이어지고 있다. 최근 성수동 대로변 공장 대지는 2200억 원에 거래되며 최고가 거래를 기록했다. 지지옥션에 따르면 지난달 25일 서울동부지방법원 경매에서 성수역 2번 출구 인근 전용면적 4272㎡ 철골 공장 대지가 2202억 100만 원에 낙찰됐다. 해당 물건은 복사기 제조업체 신도리코가 단독 응찰했다.

이번 경매는 국내 시장에서 역대 최고 가격으로 낙찰됐다. 서울 경매시장의 종전 최고가는 2021년 강남구 논현동 빌딩이 낙찰된 1055억 원이었다.

이번에 낙찰된 성수동 부지는 소유자 19명, 임차사 10여 곳이 얽혀 공유물 분할 소송 끝에 경매로 나왔다. 인근 부지를 보유한 신도리코가 전략적으로 응찰해 성수동2가 일대 3개 블록 전체를 확보하게 됐다. 기존 용도는 공장과 사무실·창고 등으로 이용됐다.

이주현 지지옥션 전문위원은 “통상적으로 이 정도 규모의 입찰은 유찰되는 경우가 많다. 그러나 첫 회차에 대형 회사가 낙찰받은 것은 이례적”이라 평가했다. 이어 “부동산 시장이 좋은 것보다 자금력을 갖춘 회사가 미래가치, 개발 가능성 등을 염두하고 매입한 것 같다“고 말했다.

주택시장에서는 정비사업 추진 단지와 신축 중저가 단지 거래가 이뤄지고 있다. 지난달 13일 매각된 동작구 사당동 이수 극동아파트 전용 47㎡(10층)는 8억 9999만 원에 17명이 응찰했다. 낙찰가율은 131.7%로 지난달 서울 아파트 낙찰가율 1위를 찍었다. 이 단지는 인근 우성2·3차와 3987가구 규모 통합 리모델링을 추진 중이다. 지난 5월 포스코이앤씨가 사업을 수주했다.

대출 규제 한도 6억 원대에 걸치는 신축 단지에도 응찰자가 몰리고 있다. 노원구 월계동 월계센트럴아이파크 전용 85㎡(10층)는 16명이 응찰해 감정가의 99.5%인 9억 9299만 원에 매각됐다.

이 전문위원은 “최근 부동산 시장 수요가 신축 혹은 재건축 아파트로 몰려있다”면서 “한동안은 이런 추세가 이어질 것으로 보인다”고 전망했다. 그는 “경매 시장이 활성화되기 위해서 매매시장이 좋아져야 한다”면서 “특히 대출 규제 영향을 받는 매매가를 형성한 아파트는 침체가 이어질 것”이라 진단했다.