[세무, 톡!] 외국인 투자에 세금 예외는 없어

김경희 회계법인 세종 세무사

국세청은 최근 강남3구와 용산의 고가 아파트를 취득한 외국인 49명을 세무조사 대상으로 선정했다. 단순한 투자처럼 보이지만, 그 과정에 편법 증여·사업소득 탈루·임대소득 누락 등 탈세 의혹이 제기되면서 조사에 착수한 것이다. 외국인 투자라고 해서 세금의 사각지대가 될 수 없다는 메시지다.

부동산 등기 자료에 따르면 외국인은 2022년부터 2025년 4월까지 전국에서 2만6244채, 7조9730억 원 규모의 아파트를 사들였다. 특히 서울 강남권에 매수가 집중되며 형평성 논란이 커졌다. 내국인은 대출규제와 자금출처 소명 의무를 촘촘히 적용받는 반면, 외국인은 동일 규제가 실무상 느슨하게 작동한다는 지적이 배경에 있다.

이와 맞물려 중요한 쟁점이 세법상 지위다. 단순 취득만으로는 비거주자 지위가 유지되지만, 국내에 183일 이상 체류하거나 생활의 근거가 되는 주소를 두는 경우, 또는 사업장을 직접 관리·운영하며 계속적 경제활동을 하면 거주자로 판정될 가능성이 높다. 거주자가 되면 해외에서 발생한 소득까지 신고·납부해야 하고 해외금융계좌 신고 등 국제조세 의무도 따른다. 투자 전 자신의 지위를 면밀히 점검해야 불의의 세 부담을 피할 수 있다.

또 하나는 자금출처 소명이다. 비거주자가 자신의 해외 소득으로 자금을 들여와 부동산을 취득하는 것 자체는 증여세 문제가 되지 않는다. 다만 자금의 실질 소유가 불분명하거나 가족 등 타인의 해외 자금을 편법 증여받은 경우는 별개다. 특히 수증자가 국내 거주자로 판정되면 해외 재산 증여도 과세 대상이 될 수 있다.

국세청은 금융계좌 추적과 국제 공조 등으로 자금 흐름을 면밀히 확인하겠다고 했다. 이는 외국인에게도 내국인과 동일한 기준을 적용해 투자와 과세의 공정성을 확보하겠다는 뜻이다. 외국인의 국내 부동산 투자는 자유지만, 세법상 의무를 소홀히 해서는 안 된다. 투자는 자유롭게, 세금은 공정하게. 이 균형이 지켜질 때 시장의 신뢰와 조세 정의도 함께 바로 설 수 있다.

김경희 회계법인 세종 세무사