[자사高 주변 주택시장 점검](5) 서울 도심권

재개발 열기 뜨거운 서울 도심권, 30여년 만에 명문학군 재탄생 기대감

과거 명문학교가 밀집해 있던 종로,중구 일대에 30여년 만에 '명문고'가 재탄생한다. 올 1ㆍ4분기 현재 상주인구가 각각 17만명과 13만명에 불과한 서울 도심지역은 이화여고, 중앙고, 동성고 등 3개 학교가 자율고로 선정돼 학군 프리미엄 효과가 가장 클 것으로 기대되고 있다.

이들 자율고는 현재 재개발 열기가 뜨거운 도심권에 새로운 활력소가 될 것으로 전망된다. 서울시의 뉴타운 개발 정책과 맞물려 추진되고 있는 서울역 개발 계획 등에 따라 이제 '떠나는 도심'에서 '돌아오는 도심'으로 바뀌게 될 것이란 전망이다.

실제로 도심지역은 지난해 부터 적은 숫자이지만 인구규모가 증가하는 추세여서 이 같은 향후 전망이 밝아지고 있다.

◆ 중림동, 서울역 개발 호재 플러스 효과 기대

중구에서는 정동에 소재한 이화여고가 내년 자율고로 전환할 예정이다. 정동 일대는 덕수궁, 경희궁 등 문화재가 곳곳에 자리잡고 있고, 사무실이 밀집한 도심지역인 만큼 주거 기능이 크게 축소돼 있다. 이에 따라 중림동 일대가 이화여고 자율고 지정 수혜처로 떠오르고 있다.

서울 중구 중림동은 일반고 시절에도 이화여고 배정이 가능했을 정도로 근거리 지역이다. 또 아파트 단지들도 있어 주거지역으로서의 모습을 갖추고 있다. 이 때문에 예전부터 이화여고를 배정받기 위해 학부모들이 중림동으로 이사오는 일이 잦았다는 게 현지 중개업소 관계자의 전언이다.

이 지역 공인중개업 관계자는 "자율고 전환이 당장 호재로 작용하지는 않지만 그동안 중림동은 학군수요가 많았던 곳인 만큼, 향후 시세가 상승할 것이라는 기대감은 있다"고 말했다.

109㎡형 아파트의 경우 매매가는 5억8000만~6억5000만원에 특히 로열층의 경우 6억6000만~6억7000만원에 시세가 형성되고 있다.

이 뿐만 아니라 지난 4월 발표된 서울역 개발 프로젝트도 이러한 기대감을 고조시키고 있다. 지난 4월 서울시가 국제컨벤션센터 유치를 21세기 신산업 성장동력으로 삼고 서울역북부 일대를 국제회의ㆍ문화ㆍ비즈니스 타운으로 개발하는 '서울역 북부 역세권 개발 프로젝트'를 본격화 한다고 밝혔기 때문이다.

서울역 일대가 중림동과 맞붙어 있는 만큼 서울역 일대가 본격적으로 개발될 시 개발재료는 인근 시세에 파급효과를 미칠 가능성이 큰 것으로 전망된다.

시는 서울역을 문화ㆍ역사ㆍ관광ㆍ교통 편리성을 겸비한 다기능복합문화공간의 국제교류단지로도 개발하기로 했다. 또 오는 2011년 전후로 경부고속철도 2단계 건설 및 인천국제공항철도가 서울역까지 완전히 개통될 예정이다.

중림동에 위치한 공인중개업 관계자는 "이 곳은 집값이 크게 오르거나 떨어지지 않고 꾸준히 안정세를 유지하고 있다"고 말했다.

◆종로구는 아파트 드물어 빌라나 단독주택 눈길

종로구에서는 혜화동 동성고등학교와 계동 중앙고등학교가 내년에 자율고로 개교한다.

이 곳은 특히 일반적인 주거지라기 보다는 대학가와 한옥이 밀집된 전통적인 부촌이어서 각각 고유의 동네 분위기를 자아내고 있는 곳으로 유명하다.

이 때문에 대단지 아파트 단지는 찾아 볼 수 없다. 단독주택과 빌라촌이 형성돼 있다. 다만 동성고 역시 기존에 이름을 떨치던 학교인 덕에 평소에 비슷한 집값이라면 여타 강북지역에 살다가 일부러 이 곳으로 이사오는 일이 종종 있었다는 게 중개업소 관계자의 설명이다.

혜화동 대학로 가까이 위치한 동성고등학교는 인근에 아파트 단지라고는 혜화로터리 옆에 위치한 '아남아파트' 뿐이다. 가까이 성균관대학교가 있어 수많은 원룸과 다세대주택 등이 들어서 있다.

이 지역 유일한 아파트인 아남아파트의 경우, 지난해 금융위기로 서울 아파트 값이 내리막길을 탔을 때도 크게 떨어지지 않아 경기침체에도 '꿋꿋'했다.

현재 122㎡형 중간층은 매매가가 5억5000만~6억원이다.

명륜동 한 공인중개업 관계자는 "인근에 위치한 서울대병원과 성균관대학교에 근무지를 두고 있는 수요자들이 선호하기 때문에 전세가가 매매가의 50%를 상회할 정도로 높은 편"이라고 말했다.

이 때문에 동성고의 자율고 전환에 따라 장기적 관점으로 봤을 때 학군수요도 높아져 시세에 영향을 줄 것으로 기대되고 있다. 종로에서 자율고로 문을 여는 또 다른 학교는 계동에 위치한 중앙고등학교다.

서울 도심을 벗어나 고즈넉한 분위기가 조성된 이 곳은 단독주택과 한옥이 몰려 있는 지역이다. 이 때문에 아파트는 전무하다. 하지만 그 중에서도 가까운 아파트를 꼽으라면 사직동 사직공원 인근에 자리잡은 '스페이스 本 1~2단지'와 내수동 '경희궁의 아침' 등이다.

'스페이스 本1단지'는 82㎡형이 매매가 4억8000만~6억원, 112㎡는 6억5000만~8억5000만원, 경희궁의 아침은 145㎡는 11억~12억원, 165㎡는 12억~13억원에 시세가 형성돼 있다.