‘로또 청약’ 논란에…분양가 상한제 손질될까

李 대통령, 국무회의서 제도 개선 시사…채권입찰제 등 방안 부상

▲롯데월드타워에서 내려다 본 서울 아파트 전경. (고이란 기자 photoeran@)

이재명 대통령이 최근 국무회의에서 공공 개발이익을 환수하는 방법을 포함한 택지공급 시스템 개선책을 주문한 것으로 알려지면서 분양가상한제에 대한 손질 논의가 이뤄질지 주목된다.

5일 행정안전부가 공개한 제26회 국무회의 희의록에 따르면 이 대통령은 지난 6월 19일 국무회의에서 이른바 ‘로또 청약’의 구조적 문제로 분양가상한제를 지목했다.

회의록에 따르면 이 대통령은 “택지 공급 가격과 실제 가격에 차이가 생겨 소위 말하는 벌떼 입찰을 시키고 로또 분양을 하는 등 문제가 많다”라며 “로또 분양은 분양가 상한 제한이 있다보니 실제 시세와 차이가 크게 발생해 주변 집값을 폭등시키는 원인”이라고 지적했다.

그러면서 이 대통령은 “공공영역에서 개발 이익의 상당 부분을 환수하는 방법을 찾으면 시장이 이렇게 난리나는 것을 막을 수 있을 것”이라고 덧붙이며 제도 개편의 필요성을 언급했다.

분양가상한제는 아파트 분양가격을 택지비와 기본형 건축비 이하로 제한하는 제도다. 1977년 주택가격 안정을 목표로 처음 도입된 이후 시장 상황에 따라 폐지와 부활을 거듭해왔다. 1999년 분양가 자율화로 고분양가 논란과 집값 급등이 벌어지자 실수요자 보호 차원에서 2005년 공공택지에 우선 도입됐고, 2007년에는 민간택지로 확대 시행됐다.

현재는 서울 강남3구와 용산구 등 일부 규제지역의 민간택지와 공공택지 개발지구에만 적용되고 있다. 분양가 상한제가 적용되면 정부가 고시하는 표준건축비와 택지비를 기준으로 분양가 상한액이 정해지며, 통상 주변 시세의 60~80% 수준에서 분양가가 책정된다.

제도의 취지는 과도한 분양가 상승을 억제해 무주택 실수요자의 주거비 부담을 완화하고 부동산 투기를 차단하자는 것이다. 다만 분양가를 인위적으로 억제한 결과 시세와의 가격 격차가 벌어지면서 시장 왜곡 현상이 나타나고 있다는 지적도 나온다.

실제로 분양가상한제가 적용된 아파트의 분양가는 주변 시세보다 현저히 낮아 당첨 즉시 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있는 것으로 여겨져 수만~수십만 명의 청약자가 몰리는 이른바 ‘로또 청약’ 광풍이 수차례 불거진 바 있다.

부동산 플랫폼 직방이 지난 6월 기준 올해 청약한 72개 단지의 평균 경쟁률을 분석한 결과, 분양가상한제가 적용된 22개 단지는 평균 경쟁률 26.2대 1을 기록했으나, 적용되지 않은 단지는 4대 1에 그쳐 경쟁률 차이가 약 6배에 달했다.

예컨대 지난 5월 청약 접수를 진행한 경기 하남 교산지구의 '교산푸르지오더퍼스트'의 경우 서울 송파구와 인접해있으면서도 분양가상한제 적용으로 전용 59㎡ 기준 5억원 대로 공급돼 관심이 쏠렸다. 당시 201가구 공급에 5만2920명이 몰리며 경쟁률 263.3대 1을 기록했다.

이런 가운데 이 대통령이 분양가상한제의 부작용을 줄이기 위한 해법을 주문한 가운데 현재 거론되는 방안으로는 채권입찰제, 개발이익 환수 등이 있다.

채권입찰제란 시세보다 낮은 분양가로 차익이 클 것으로 예상되는 경우 당첨자가 그 차익의 일부에 해당하는 금액만큼 국민주택채권을 의무 매입하도록 하는 제도다. 이렇게 하면 로또 당첨자에 돌아갈 이익을 국고로 회수해 서민 주거지원 재원으로 활용할 수 있다. 채권입찰제는 과거 2006년 성남 판교 신도시, 2007년 고양 일산2지구 공공분양 등에 한시 도입된 바 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “분양 이익을 시행사가 다 가져가는 것도, 로또 청약을 해서 분양 받은 사람이 다 가져가는 것도 문제가 있다”라며 “시세와의 일정 부분 차액에 대해 채권입찰제를 도입하면 일부 도움이 되지 않을까 생각한다”고 말했다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 “채권입찰제는 분양가 외에 채권 매입 비용이 추가로 들어가 사실상 이중가격 구조를 만드는 셈”이라며 “장기적으로 보면 개발이익 환수 효과가 있을 수 있지만, 채권이 할인돼 현금화되면 실효성이 떨어질 수 있다”고 지적했다. 그러면서 “분양가 상한제가 본래 취지대로 무주택 서민에게 내 집 마련 기회를 확대하는 제도로 작동하려면 시세와의 적정한 가격 차이를 유지할 방안을 모색할 필요가 있다”고 말했다.