“그땐 틀리고 지금은 맞다?”...삼성물산, 개포7차 ‘계약서 바꾸기’ 등 논란[개포7 수주전②]

한남4구역 때는 원안계약 '100% 수용' 방침...이번엔 80여곳 수정
분양불 방식·수익 우선 회수 구조…조합 수익 후순위 우려는?

(삼성물산)

삼성물산과 대우건설이 입찰에 참여한 서울 강남구 개포우성7차 재건축 사업과 관련해 삼성물산의 조합 계약서 수정 사항이 도마에 올랐다. 경쟁사는 삼성물산이 반년 전 진행된 한남4구역 수주전 당시에는 '조합원안 계약서 100% 수용'을 강조해왔다고 지적하고 있다.

5일 도시정비업계에 따르면 개포우성7차 재건축에 '래미안 루미원' 단지명을 제시한 삼성물산은 최근 열린 조합 합동 설명회에서 계약서가 여러 차례 수정됐다는 사실을 지적받았다. 지난달 20일 열린 개포우성7차 시공사 선정 1차 합동설명회 당시 한 조합원은 삼성물산에 계약서가 조합 원안에 비해 80여 곳이 수정됐다고 지적했다.

경쟁사인 대우건설 역시 올해 초 진행된 한남4구역 수주전에서는 삼성물산이 조합원안 계약서를 100% 수용하겠다고 강조했었다는 사실을 지적하고 있다. 6개월 전에는 조합원안 계약서를 수정하지 않는 것이 더 좋은 것처럼 했지만, 지금은 수정하는 것이 더 낫다는 상반된 주장을 하고 있다는 것이다.

더욱이 수정된 계약서 내용이 공사비 증가로 이어진다는 지적도 나왔다. 예컨대 조합의 도급계약서 제49조에서는 “도급인은 분양대금 등이 입금되는 일자를 기준으로 기성률에 따라 공사비를 지급한다”고 돼 있으나, 삼성물산은 이를 ‘기성불’이 아닌 ‘분양불’로 수정하고 “입금된 조합수입재원 등이 전체 공사비에 달할 때까지는 입금액 전액을 공사비 변제에 우선 충당하기로 한다”는 내용을 명시했다.

또 제52조 자금관리 부분에 대해서는 삼성물산 도급계약서에 “수급인의 공사비를 충당하거나 대여금 등 상환을 위해 수급인이 지정하는 계좌로 입금 즉시 자동이체 되도록 한다”, “수급인의 공사비 충당 및 대여금 등 상환이 완료된 후 도급인의 단독날인으로 변경키로 한다” 등 내용이 포함됐다.

이와 같은 조항 수정은 삼성물산이 공사비를 우선 회수할 수 있도록 하고 조합 수익 배분을 뒤로 미룰 수 있다는 지적이 나온다. 만일 분양 상황이 좋지 않을 경우에는 조합이 먼저 손해를 보게 될 수 있는 구조이기도 하다.

이에 대해 삼성물산 관계자는 “당사는 '분양불'로 제안했으며 상환 순서는 공사비, 그리고 조합사업비(대여이자, 대여원금)”라며 “기성불이 아니기 때문에 공사진행률이 높아도 계약금, 중도금 등 정해진 시기마다 분양수입만 입금된다면 연체료는 없다”고 설명했다.

이어 “은행 예치로 인해 발생되는 이자는 조합에 귀속되고, 채권 회수가 끝났음에도 불구하고 공동계좌 관리권 이양이 지체될 경우에는 당사가 조합에 연체료를 지급하게 돼 있다”고 밝혔다.

(삼성물산)

계약서 내용이 여러 군데 변경된 이유에 대해 삼성물산 관계자는 “개포우성7차는 입찰지침상 입찰에 참여하는 시공사가 대안설계와 사업조건을 제안하도록 하고 있으며 제안 내용은 계약서에 반영돼야 한다”고 밝혔다. 이어 “시공사의 제안 내용에 대한 분쟁이 발생했을 경우 가장 최우선으로 검토되는 서류인 계약서를 바탕으로 조합원이 권리를 보장받을 수 있다”고 설명했다.

또 현재 개포우성7차 조합 계약서 원안의 조항은 해석이 모호한 부분이 있다는 주장이다. 삼성물산 관계자는 “조합계약서 원안이 조항 간 해석이 상충되거나 중복되는 내역이 다수 있어 서울시 표준계약서 조항 등을 바탕으로 해당 부분 및 미미한 오타 사항도 수정해 계약서 내용을 명확히 한 것”이라고 덧붙였다.

실제로 지난 6월 한남4구역 재개발 조합 일각에서는 삼성물산과 계약을 앞두고 계약서 내용이 삼성물산이 내걸었던 공약 사항과 달라졌다며 이의를 제기하는 목소리가 나오기도 했다. 당시 조합 내부에서는 삼성물산이 입찰 당시 보장한다고 했던 ‘이주비 최소 12억 원 보장’, ‘사업비 CD+0.78% 고정금리’ 등 항목이 달라졌다는 지적이 나왔다.

또 입찰 당시에는 ‘필수사업비 우선 상환’ 등을 홍보해 공사비 지연 시 이자가 없는 것처럼 홍보했으나, 실제 계약서에는 ‘기성공사비 지연 시 지연이자 지급’ 조항이 신설됐다. 이에 대해 당시 업계에서는 “공사비 지연이자 없다는 조건 믿고 삼성물산을 선택한 것 아니었느냐”라며 “계약서에 내용이 뒤늦게 들어갔다면 단순 실수로 보기 어렵다. 삼성 측이 명확히 설명 해주지 않는다면 신뢰가 무너질 수 밖에 없다”는 목소리가 나왔다.

삼성물산 관계자는 이와 관련해 “일부 잡음은 없을 수가 없다”라며 “한남4구역 때는 입찰 당시 조합에 제시했던 조건을 세부적으로 명문화한 것이었고, 변동사항은 따로 없었다”고 설명했다. 이어 “충분한 소통을 통해 계약을 일찍 체결했다. (합의를) 못했다면 아직까지도 계약을 못 체결했을 것”이라고 덧붙였다. 실제 삼성물산은 지난달 30일 시공사 선정 6개월만에 조합 측과 한남4구역 재개발 공사 도급계약을 체결했다.

아울러 삼성물산의 설계에 따르면 300여 가구가 인접한 가구끼리 90도 각도로 마주보게 돼 사생활 침해가 우려된다는 지적도 나왔다. 한 관계자는 “동끼리 90도로 맞닿아 있고, 창문까지 배치돼 있는 설계는 과거에도 여러차례 논란이 됐던 설계”라면서 “그렇게 되면 인허가도 받기 어려울 거란 시각이 있다”고 지적했다.

이 같은 지적에 대해 삼성물산은 설계적으로 문제가 되지 않고, 사생활 침해도 없을 것이란 주장이다.

삼성물산 관계자는 “84C 타입은 남동향 배치로 거실/다이닝과 주방에 창호가 1개씩 있다. 주민들에게 우수한 조망을 제공하기 위해 주방 쪽에도 창호를 추가한 것이고, 설계적으로도 전혀 문제되지 않는다”라며 “타 단지 동일 구조에서도 사생활 침해는 발생하지 않았고, 발코니 선형 변경이나 창호 위치 조정 등으로 시간 및 비용 추가 없이 즉각 변경할 수 있다”고 설명했다.

(삼성물산)

다만 이와 관련해 최근 조합 측은 삼성물산에 입찰 제안서 제출 후 제안 내용과 다른 내용으로 하는 홍보를 중지하라는 공문을 보낸 것으로 알려졌다. 삼성물산이 사생활 침해 우려에 대해 발코니 선형 등을 일부 변경하는 것으로 해결할 수 있다고 설명하자, 기존 입찰제안서에 나온 내용과 다른 내용으로 홍보를 해선 안된다고 지적했다는 것이다.

일각에서는 최근 삼성물산이 수주전을 시작했다가 잇따라 발을 빼는 상황이 늘면서 믿음을 갖기 어렵다는 지적도 내놓고 있다. 실제 삼성물산은 올해에만 △송파구 잠실우성 1·2·3차 재건축(2월) △강남구 개포주공 6·7단지 재건축(3월) △강남구 압구정2구역 재건축(6월) 등 수주전에 발을 들였다가 거듭 입찰 계획을 철회한 바 있다. 삼성물산은 올해 도시정비사업 수주에서 단연 1위를 달리는 가운데 선택과 집중이라는 해명을 하고 있지만 정비사업장 내 혼란을 일으켰다는 점에서 아쉬운 처사라는 목소리도 적지 않다.

한 건설업계 관계자는 "개포7 등 알짜 정비사업지에서는 건설사들이 출혈 경쟁도 마다 않고 수주전에 나서고 있다"면서 "하지만 추후 공사비 증액 등 스스로 믿음을 깨는 경우도 많은 만큼 조합원들이 내실있게 살펴볼 필요가 있다"고 강조했다.