[세무, 톡!] 1세대 1주택도 비과세 안되네⋯

위용세무회계 대표세무사 위용

양도소득세에 대해 많이 알고 있는 사람도 헷갈리는 모형이 있다. 종전 주택(A)을 취득한 후 1년 이상 지난 후 신규 주택(B)을 취득하고, B를 취득한 날부터 3년 이내 A를 양도하는 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례가 적용된다. 또한 종전 주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 1조합원입주권(B’)을 승계 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내 A를 양도하는 경우에는 일시적 1주택·1조합원입주권 비과세 특례가 적용된다.

하지만 주택을 소유하지 않은 상태에서 원조합원으로부터 조합원입주권(A’)을 승계 취득하여 보유한 상태에서 신규 주택(B)을 나중에 취득한 경우에는 주의를 하여야 한다. 아래 사례와 같이 승계 취득한 A’가 준공되어 신축 주택(A)으로 변경되면 신축되기 전에 취득한 신규 주택(B)을 종전 주택으로 생각하여 신축 주택(A)이 준공된 날부터 3년 이내에 신규 주택(B)을 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되지 않는다. 1세대 1주택 비과세 판정과 다주택자 중과 여부를 판정할 경우에 2006년 1월 1일 이후 취득한 조합원입주권과 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수로 카운트가 되어 주택과 대등한 위치가 되었기 때문이다.

가령 갑이 A’를 보유하고 있었고, 2017년 10월 1일에 을이 A’를 승계 취득하고, 2019년 5월 1일 을은 B주택을 취득하고, 2021년 7월 1일 을은 A주택을 신축하고, 2024년 6월 30일 을이 B주택을 양도했다고 치자. 이때 A’를 무시한 채 완공 시점 기준으로 일시적 2주택을 판정하면 중복보유 허용기간이 사실상 법정 허용기간을 초과하여 제도 취지에 맞지 않고 이중 혜택을 주는 결과가 된다.

따라서 주택을 소유하지 않은 상태에서 조합원입주권을 승계 취득한 후에 주택을 취득한 경우에서는 주택이든 조합원입주권이든 먼저 양도한 것은 결코 비과세가 적용되지 않으므로 주의하여야 한다. 위용세무회계 대표세무사 위용