[기고] 부동산정책, 규제보다 지원 강화를

서진형 광운대 부동산법무학과 교수/한국부동산경영학회 회장

▲서진형 광운대 부동산법무학과 교수/한국부동산경영학회 회장

최근 서울과 경기도를 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하고 있다. 특히, 강남·서초·송파 등 강남 3구는 물론이고, 마포·성동·과천 등에서도 풍선효과로 인한 부작용이 나타나고 있다. 부동산 가격이 상승하면 정부에서는 수수방관할 수 없다. 왜냐하면 민심이 나빠지기 때문이다. 역대 정부에서도 부동산경기가 하락하면 부동산경기 활성화 정책을, 부동산 가격이 급상승하게 되면 각종 규제정책을 내놓았다.

이재명 정부도 부동산시장이 불안정하면 각종 규제정책을 펼 수밖에 없다. 물론 이 대통령은 대선 과정에서 과거와 달리 ‘세금으로 집값을 잡지 않겠다’고 태도를 밝혔다. 즉, 규제를 통한 집값 안정, 수요억제를 통한 시장개입보다는 공급의 확대를 통하여 시장의 안정을 도모하겠다는 것이다.

지역·시기별 공급일정 제시…신뢰 높여야

그런데 부동산정책의 방향이나 계획을 마련하기도 전에 부동산 시장이 불안한 조짐을 보인다. 어떤 묘안으로 해결할지 시험대에 올랐다.

현재의 부동산 시장은 새 정부의 시장 친화적 부동산공약, 장기간 수도권 공급 부족, 지역화폐 등 팽창예산 기대에 따른 인플레이션, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 시행에 따른 선제적 수요 등이 원인이라고 분석하고 있다. 그런데 이러한 원인을 치료할 수 있는 수단이 마땅치 않다는 것이 현 정부의 고민일 것이다.

정부에서는 다주택자 규제강화, 세금 중과 등 반시장적 정책보다는 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 확대 지정과 대출규제 강화라는 정책이 마련될 것으로 보인다. 왜냐하면, 예전처럼 부동산시장의 변화가 전국적 현상으로 나타나는 것이 아니라 양극화 현상이 심화되고 있기 때문이다.

따라서 새 정부는 현 부동산시장에 단기적 처방전을 마련하는 데 집중하기보다는 장기적 측면의 처방전도 함께 마련하는 방향으로 접근해야 할 것이다. 먼저 지역별·시기별로 공급 로드맵을 정확하게 제시하여 공급은 원활하게 이루어진다는 신뢰와 믿음을 시장에 주어야 한다. 부동산 가격은 수요와 공급에 의하여 결정된다. 그래서 수요를 예측하여 공급하는 것이 정부의 역할이다. 부동산 가격을 안정시키는 가장 간단한 규제수단은 부동산의 가격인상을 금지하는 법안을 만들면 된다. 주택 및 상가임대차와 같이 인상의 상한율을 정하여 규제하면 된다. 그런데 이러한 규제는 부작용이 많다. 결국, 정부는 규제라는 힘을 가하기보다는 시장이 원활하게 작동될 수 있도록 지원하는 역할을 해야 할 것이다.

초과이익환수제 개정해 공급 촉진

그리고 도심공급확대를 위해서는 재건축초과이익환수제에 대한 개정이 필요하다. 이 제도가 계속 시행되면 도심의 재건축을 통한 주택 공급량은 제한적일 것이다. 이는 새 정부의 주택 공급 확대 정책의 목표를 달성하는 데 걸림돌이 될 것이다. 따라서 이에 대한 새 정부의 명확한 방향설정이 필요하다. 또 근본적인 측면에서는 국민의 주거복지를 실현하기 위하여 저가의 아파트를 공급하겠다는 정책도 중요하지만, 국가산업의 고도화를 통하여 국민의 실소득을 높여서 주택의 구매력을 강화하는 정책도 함께 추진해야 할 것이다.