강남·서초는 갈아타기, 송파는 외지인?…토허제 해제 아파트 거래 ‘온도 차’

서울 강남구와 서초구 아파트 시장 진입 장벽이 갈수록 높아지고 있다. 집값 고공행진이 이어지면서 토지거래허가구역(토허제) 해제 시기인 3월 기준으로 외지인 거래보다 자치구 내부 갈아타기 비중이 더 커졌다. 반면 송파구는 외지인의 투자 수요가 상대적으로 많아 대조를 이뤘다.

29일 한국부동산원 ‘아파트 매매 기준 매입자 거주지 통계’ 분석 결과 3월 서울 강남구 거주자가 강남구 아파트를 사들인 ‘내부 갈아타기(관할시도내)’ 거래 비중은 전체의 39.2%로 2월 37.5%보다 1.7%포인트(p) 늘었다.

강남구의 내부 갈아타기 비중은 지난해 8월 집값 상승세가 가팔랐던 당시 약 41%까지 올랐다가 아파트값 상승세가 꺾인 지난해 11월에는 약 36% 수준까지 하락하는 모습을 보였다. 상승기 때 강남구 거주자가 아파트를 매도한 뒤 같은 강남구 내 다른 아파트로 이동한 경향이 강했던 것이다.

서초구도 같은 흐름이다. 3월 내부 갈아타기 비중 증가는 강남구보다 서초구가 더 가팔랐다. 이 비중은 서초구의 경우 3월 42.3%로 2월 38.5% 대비 3.9%p 상승했다. 서초구의 내부 갈아타기 비중은 강남구와 마찬가지로 지난해 9월 집값 급등기 당시 약 46% 수준까지 치솟았다. 하지만 집값 내림세가 시작되자 줄곧 하락해 올해 1월에는 34.6%까지 내렸다가 토허제 해제를 기점으로 재반등했다.

반면 송파구는 강남구와 서초구와 달리 3월에도 자치구 내부 갈아타기 비중이 연중 평균과 비슷한 수준인 35.1%로 나타났다. 오히려 3월 송파구의 내부 갈아타기 비중은 전월 대비 1.7%p 하락한 것으로 집계됐다.

서울 전체 기준으로 자치구 내부 갈아타기 매매 비중은 3월 38.5%로 전월 대비 1.2%p 높아졌다. 1월과 2월도 각각 37.1%, 37.4%로 비슷했다.

강남구와 서초구의 내부 갈아타기 비중이 높은 것은 평균 아파트값이 다른 지역보다 비싸고, 집값 상승기 때 가장 먼저 올라 다른 지역 아파트를 팔아도 진입하기 어려운 것이 원인으로 꼽힌다. 반면 상대적으로 집값이 낮은 송파구는 강남 3구 진입을 노리는 외지인의 실거주와 투자 수요 꾸준해 내부 갈아타기 비중이 낮은 것으로 풀이된다.

KB부동산 아파트값 통계에 따르면 평(3.3㎡)당 평균 아파트값은 5월 기준으로 강남구는 1억771만 원을 기록해 25개 자치구 가운데 가장 비싸다. 이어서 서초구가 평당 1억22만 원으로 2위다. 반면 송파구는 평당 7613만 원 수준으로 강남과 서초구보다 상대적으로 저렴하다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “3월 당시 토허제가 해제되더라도 강남과 서초구 아파트값은 워낙 비싸서 매수할 수 있는 일부만 사들인 것이다. 당시에 강남 거주자 가운데 강남구 내 갈아타기 수요가 있었던 사람들은 토허제 해제를 기회로 보고 움직인 것”이라며 “강남과 서초구는 집값 수준이 높고 실거주 의무까지 적용된 상황에서 앞으로 대출 규제까지 더해지면 외부에서 진입하긴 더 어려울 것”이라고 평가했다.