[세무, 톡!] 세무 불이익 큰 조정대상지역

양경섭 세무법인 온세 대표세무사

주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 넘거나 주택청약 경쟁률이 5 대 1 이상인 지역은 조정대상지역으로 지정된다. 현행 조정대상지역은 서울 4개구(강남·서초·송파·용산)이다. 대선이후에는 조정대상지역이 추가로 지정될 것 같은데, 만약 조정대상지역으로 지정되면 어떤 불이익이 있을까?

첫째, 조정대상지역 내 주택 증여 시 12.4%(국민주택규모 초과 13.4%)의 취득세 중과세율이 적용된다. 아파트를 증여하는 경우 감정가액 등으로 취득세를 내야 하므로 취득세 중과세율까지 적용되면 증여하는 것이 세부담의 폭증을 불러일으킬 수 있다. 단, 시가표준액이 3억 원 미만 등인 경우 취득세 중과세가 적용되지 않는다. 둘째, 조정대상지역 내 주택 양도 시 양도소득세 중과가 적용된다. 단, 2022년 5월10일~ 2026년 5월 9일까지 양도 시에는 양도소득세 중과가 유예된다.

셋째, 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 경우 1세대1주택 양도세 비과세 요건을 적용받으려면 반드시 2년 이상 거주해야 한다. 다만, 2026년까지 상생임대차계약을 체결한 주택은 2년 이상 거주하지 않아도 비과세를 적용받을 수 있다. 넷째, 취득세 중과세가 강화된다. 주택 취득으로 인해 세대별 2주택이 되는 경우 신주택의 조정대상지역 소재여부에 따라 중과세율이 달라지며, 조정대상지역에 있으면 8.4%, 9.0%, 조정대상지역에 소재하지 않으면 1.1~3.5%의 세율이 적용된다. 주택 취득으로 인해 3주택이 되는 경우에도 조정대상지역 소재여부에 따라 중과세율이 달라진다. 조정대상지역에 소재하면 12.4%, 13.4%, 조정대상지역에 소재하지 않으면 8.4%, 9.0%의 세율이 적용된다.

다섯째, 2018년 9월 14일 이후에는 조정대상지역에서 주택(아파트 제외)을 취득하는 경우 구청 및 세무서에 장기임대사업자 등으로 등록을 해도 종합부동산세 합산배제혜택을 주지 않고 있다.

여섯째, 자금조달계획서 작성 의무가 강화된다. 개인이 조정대상지역에 있는 주택을 취득할 경우 거래금액과 관계없이 계약서 작성후 자금조달계획서를 30일이내에 제출해야 한다. 비규제지역의 주택을 취득할 경우에는 취득가액이 6억 원 이상인 주택만 제출의무가 있다. 양경섭 세무법인 온세 대표세무사