[세무, 톡!] 양도세 중과유예…세금 차이 커

양경섭 세무법인 온세 대표세무사

홍길동 씨는1세대 3주택자로서, 15년 이상 보유하고 있던 조정대상지역 소재 아파트를 매각할 생각이다. 이 아파트에 20억 원의 양도차익이 발생한 경우 고려해야 할 사항은 무엇이 있을까?

다행히 최근에 양도소득세 중과 유예가 2022년 5월 10일~2026년 5월 9일까지로 1년 연장 되었다. 하지만 여러 정치적인 이유로 이후 재연장되지 않을 수도 있다. 만약 정치적인 이유로 양도소득세 중과 유예기간 만료 후 재연장이 안되면 세부담 차이는 얼마나 날까.

양도세 중과가 적용되면 양도소득세 및 지방소득세는 15억 7540만 3500원이고, 중과가 적용되지 않으면 6억1922만8500원이 나온다. 결국 9억5617만5000원의 세부담 차이가 난다.

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과세된다. 2주택자 이상인 경우 일반세율(6~45%)에 20%포인트(p) 가산하여 과세하고, 3주택자 이상인 경우 일반세율에 30%p 가산하여 과세한다. 중과세율이 적용되면 장기보유 특별공제가 적용되지 않는다.

그러면 다주택자가 주택을 매각할 때 무조건 양도세 중과가 적용될까? 그렇지 않다. 첫째, 2022년 5월 10일~2026년 5월 9일까지 양도하는 주택은 (조정대상지역 소재 주택이라 할지라도) 양도세 중과 적용이 배제된다. 중과세율이 적용되지 않고, 장기보유특별공제도 가능하다.

둘째, 매각대상 주택이 조정대상지역에 소재하지 않으면 양도세 중과가 적용되지 않는다.

셋째, 조정대상지역에 소재한 주택일지라도 지역기준과 가액기준에 따라 중과세가 적용되지 않는 주택이 있다.

넷째, 다주택자 양도소득세와 관련하여 특례취득기간(2009년 3월 16일~2012년 12월 31일)에 취득한 경우 다주택자 중과가 적용되지 않는다. 다만, 장기보유특별공제는 배제된다.

양경섭 세무법인 온세 대표세무사