토공, 학교용지 부담금 인상 高분양가 촉발되나?

주택업계, 학교용지 부담금 인상에 분양가 인상 고심

올초 청라지구 청약 대박 신화의 밑거름이 됐던 저분양가 시대가 서서히 막을 내리고 있다. 건설사들이 저마다 이런 저런 이유를 통해 '분양가 올리기'에 나서고 있기 때문이다.

최근 건설사들이 분양한 아파트들이 잇따라 청약 성공을 거둘 수 있었던 가장 큰 원인은 낮은 분양가다.

지난 4월 공급한 청라지구 한라비발디가 지난해 11월 공기업인 인천도시개발공사가 공급한 물량보다 3.3㎡당 90만원 가량이 낮은 1085만원에 분양가를 책정한데 이어 이후 분양한 업체들도 앞서의 분양물량보다 3.3㎡당 10만~20만원 가량 분양가를 낮췄다.

심지어 85㎡ 미만 중소형 주택을 공급한 단지에서는 청라지구 최초로 3.3㎡당 900만원대 분양가가 나오기도 했다.

이 같은 현상은 청라지구보다 인기가 낮은 인근 김포한강신도시에서도 적용됐다. 올해 5월과 6월 김포한강 신도시에서 공급된 물량은 기본형 건축비 인상과 단품슬라이딩제가 도입되기 전 공급물량의 분양가 3.3㎡당 1070만원보다도 낮은 가격에 분양가가 책정된 바 있다.

고급 아파트 마케팅을 위해 '배짱 분양가'도 마다하지 않던 업체들이 낮은 분양가를 앞다퉈 낸 이유는 간단하다. 자칫 고분양가로 미분양이 발생할 경우 이로 인해 금융비용 부담이 더 커질 수 있기 때문이다.

또 미분양 해소를 위해 할인분양을 실시할 경우 당초 책정한 분양가는 고분양가임을 스스로 인정하는 셈이되는 만큼 처음부터 분양가를 싸게 내놓는 수 밖에 없다.

실제로 김포한강신도시 인근 감정동 비택지지구에 분양한 김포 신안실크밸리의 경우 3.3㎡당 940만원의 분양가를 책정했다 대량 미분양이 발생하자 계약도 시작하기 전 분양가를 3.3㎡당 무려 50만원 가량 분양가를 내리는 해프닝을 연출했다.

더욱이 이 아파트는 스스로 분양가 상한제가 적용된 아파트라고 내세운 바 있어 분양가 상한제가 실시돼도 분양가의 거품은 빠지지 않았다는 지적을 받았다.

더욱이 최근에는 한국토지공사가 학교용지 할인 공급에 따른 손실분을 택지에 반영할 방침을 세우고 있어 공공 택지에서의 분양가 상승도 함께 벌어질 형국이다.

업계에 따르면 지난 5월 개정된 학교용지특례법에 따라 기존 조성원가의 50~70% 선에서 판매됐던 학교용지 판매가격이 조성원가의 20~30% 수준으로 떨어졌다.

조성원가의 50% 선에서 공급된 초등학교와 중학교의 경우 20%, 고등학교는 70%에서 30%로 각각 내렸다. 학교용지 판매가격이 낮아지면서 토공이 손실분을 만회하기 위해 조성원가를 올려 토지대금을 더 달라고 건설사들을 압박하고 있는 것이다.

심지어 토공은 본계약을 마치고 분양 승인을 준비중인 업체들에게도 학교용지 부담금 손실 부분을 납부하라는 요구까지 하고 있어 이 경우 김포한강신도시를 기준으로 3.3㎡당 30~40만원 가량의 분양가 인상이 발생할 수 밖에 없을 것으로 보인다.

더욱이 토공은 별내지구 등 후발 분양 택지는 물론 영종, 청라지구 등도 원가산정 작업을 마치는 대로 공급비용을 인상해 받을 방침이다. 이 경우 아직 분양이 시작되지 않은 업체들의 경우 앞서 분양한 업체보다 3.3㎡당 30만원 이상 분양가가 오를 수 밖에 없을 전망이며, 학교용지를 무상으로 제공해야 하는 동탄제2신도시나 검단신도시의 경우 분양가 오름폭은 더 커질 것으로 예측된다.

이에 따라 분양가 인상이 택지지구를 중심으로 재개될 가능성도 제기되고 있다. 이에 대해 한 부동산시장 전문가는 "분양시장 상황이 호전되면서 업체들의 분양가 인상 의지도 함께 올라가고 있다"며 "이번 토공의 학교용지 부담금 인상은 분양가 인상을 계획하고 있는 업체들에 분양가 인상을 결정하는 촉매제 역할을 할 것"이라고 말했다.