“강남 잘 나가네” 3.3㎡당 오피스 평균 거래가 ‘4000만 원’

▲글로벌 부동산 컨설팅사 ‘쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아’가 발표한 '2024년 3분기 오피스&투자 시장 보고서'에 따르면 올 3분기 서울과 분당 권역에서 완료된 오피스 거래는 총 10건으로 집계됐다. (사진=연합뉴스)

신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19) 엔데믹 이후 물가 상승과 고금리의 장기화로 인해 침체하던 서울 오피스 시장이 반등했다. 기준금리 인하로 인한 시장 회복 기대감이 투자 심리를 자극하는 실정이다.

22일 글로벌 부동산 컨설팅사 ‘쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아’에 따르면 올 3분기 서울과 분당 권역에서 완료된 오피스 거래는 총 10건이다. CBD(종로·중구)와 GBD(강남·서초)에서는 각각 3건의 거래가 성사됐으며, 올해 처음으로 YBD(여의도·마포)와 BBD(분당)에서도 각각 1건씩의 거래가 이뤄졌다.

하나금융 강남사옥, 장교동 한화빌딩, 태영빌딩, 삼성화재 판교사옥, 한샘상암오피스 등 5건은 기업의 현금 유동성을 확보하기 위한 거래였다. 해당 건물을 소유하고 입주한 기업이 자사 건물을 매각하면서 임차사로 계속 머무르는 매각 후 재임대 방식을 선택했다.

해외운용사가 대규모 오피스와 중소 규모의 사옥 매입을 통해 재건축이나 용도 변경에 나서는 밸류애드(Value Add) 투자도 관찰됐다. 싱가포르계 운용사인 캐피탈랜드운용은 GBD에 위치한 골든타워를 매입했다. 이 회사가 서울에 있는 오피스를 매입한 것은 3년 만이다. 한샘상암오피스 역시 미국계 자산운용사인 하인즈가 우선주를 투자하며 거래를 마쳤다.

3분기 서울과 분당 권역의 오피스 거래 금액은 총 3조9000여억 원으로 전 분기 대비 68% 상승했다. 이 중 약 80%가 GBD와 CBD에서 발생했다. 올해 누적 오피스 거래 금액은 약 8조 원으로 전년 동기 대비 17% 증가했다.

▲2020~2024년 상반기 서울 및 분당권역 오피스빌딩 투자금 변동 추이 (자료제공=쿠시먼앤드웨이크필드(C&W) 코리아)

남산스퀘어, 더익스체인지서울, 퍼시픽타워, D타워, 서울파이낸스센터, 크레센도 등 CBD에서 대규모 거래가 진행 중이다. 이 거래가 올 4분기와 내년 상반기 오피스 거래 시장의 향방을 결정할 것으로 예상한다.

오피스 캡레이트(Cap. Rate, 연 임대료를 건물 매매가격으로 나눈 값)는 평균 4.1%로 집계됐다. 코로나19 유행 기간 오피스 시장은 투자 안정성을 인정받으며 3% 중반대의 캡레이트를 유지했다. 2022년부터 거래 시장이 다소 주춤하기도 했으나 지난해 3분기부터 현재까지 4% 초반대의 안정적 흐름을 이어가고 있다는 평가다.

올 3분기 서울 오피스 시장에서 3.3㎡당 평균 거래 금액은 3187만 원을 기록했다. 1위는 GBD(3.3㎡당 3967만 원)가 차지했으며 CBD(3.3㎡당 2170만 원)와 YBD(3.3㎡당 1778만 원)가 뒤를 이었다. GBD와 CBD 간의 3.3㎡당 거래 금액 차이는 1000만 원 이상이다.

이번 분기 3.3㎡당 4500만 원에 거래가 성사되며 최고가를 기록한 주인공 역시 GBD에 위치한 더에셋이다. 강남에 대한 투자자들의 높은 선호도와 우수한 교통 접근성, 우량 임차사의 입주 등이 작용한 것으로 보인다.

C&W코리아 리서치팀 관계자는 “향후에도 GBD 내 오피스는 수요와 공급의 불균형, 안정적인 임차 구조 등을 바탕으로 고가의 거래가격을 유지할 전망”이라며 “대기업이나 전략적 투자자의 참여로 시장 가격이 더욱 견고하게 유지될 것”이라고 말했다.