"주민동의율 절대적…분당, 공공기여 관건"[1기 선도지구 공모지침 발표①]

▲경기 성남시 분당구의 아파트 단지 모습. 조현호 기자 hyunho@ (이투데이DB)

1기 신도시에서 재건축을 제일 먼저 시작할 선도지구 자리를 차지하기 위한 본격적인 경쟁의 막이 올랐다. 지자체들이 가장 중요하게 평가할 주민동의율이 선도지구 선정에 절대적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 분당은 공공기여에서 판가름날 가능성이 크다.

25일 경기도 고양·성남·부천·군포·안양시는 각각 일산·분당·중동·산본·평촌 선도지구 공모지침을 공고했다. 지자체들은 국토부가 지난달 제시한 표준 평가 기준을 바탕으로 배점을 조정했다.

국토부 기준은 △주민동의율(60점) △가구당 주차대수 등 정주 환경 개선의 시급성(10점) △도시기능 활성화 필요성(10점) △통합정비 참여단지 수(10점) △통합정비 참여 가구 수(10점) 등을 기본 평가항목으로 하고 사업 실현 가능성(5점)에 가점을 줄 수 있도록 했다. 가산점을 더한 총점은 105점이다.

주민동의율은 95% 이상이 만점이고 가구당 주차대수는 0.3대 미만이 최고점이다. 통합정비 참여 주택단지 수와 가구 수는 각각 4개, 3000가구 이상이면 만점을 받을 수 있다. 도시기능 활성화 필요성은 정성평가 항목으로 지자체가 구성하도록 했다.

세부적으로 보면 일산과 평촌, 산본은 국토부의 표준 평가 기준을 거의 그대로 적용했다. 다만 일산과 평촌은 가산점 없이 총 100점으로 구성했으며 도시기능 활성화 필요성은 기본 점수로 10점을 줄 방침이다.

산본은 일산, 평촌과 마찬가지로 도시기능 활성화 필요성을 기본 점수(10점)로 주고 공공시행방식에 대한 동의율이 50% 이상이면 가산점 5점을 부여한다. 최고점은 105점이다.

분당은 변동이 상대적으로 많았다. 주민동의율은 국토부와 같은 기준을 적용하기로 했지만 정주 환경 개선 시급성은 국토부보다 4점 낮은 6점을 상한으로 했다. 평가항목은 △가구당 주차대수 △소방활동 불편성 △주택단지 평균 건령 △엘리베이터 유무 △복도식 △PC 공법 구조 등 여섯 개다.

도시기능 활성화 필요성은 15점으로 국토부 표준안보다 5점 높였다. 단지 특화방안, 이주 대책 지원 여부, 소규모 단지 등을 포함한 여섯 개 항목인데 배점이 가장 높은 것은 공공기여 추가 제공(6점)이다. 통합정비 참여 단지 수 배점은 4점으로 낮추고 참여 가구 수는 15점으로 높였다. 신탁이나 공공시행방식 등을 선택하면 가점 2점을 주기로 했다. 총점은 102점이다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "분당은 다른 지역과 비교해 주택가격이 워낙 높은 데다 용적률 이슈도 있어 공공기여 부분을 중요한 판단 기준으로 넣은 것으로 보인다"며 "배점이 높은 만큼 선도지구 선정의 중요 변수가 될 수 있다"고 말했다.

중동은 주민동의율 배점을 70점으로 높이고 만점 기준은 90%로 국토부보다 5%포인트 낮게 설정했다. 도시기능 활성화 필요성은 제외했다. 다른 평가 기준은 국토부 안과 대동소이하다. 가점은 없다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축의 핵심은 속도고 이를 좌우하는 것은 사업을 가로막는 주민이란 점을 고려할 때 평가자들은 주민동의율을 무엇보다 중요하게 볼 수밖에 없다"며 "지역 내 정주 환경은 크게 다르지 않고 통합정비 참여 단지나 가구 수도 두드러진 차별성을 나타내기 어렵다는 점에서도 그렇다"고 말했다.