[시론] ‘지하차도 공간’서 일자리 만들기

도시 내 지하도로 진입로 상부를 덮어씌우면 도심 내 부족한 토지를 새롭게 확보할 수 있다. 이 공간을 지역에 필요한 복합건물로 개발할 수 있다. 미국 워싱턴DC의 국회의사당 인근에 있는 캐피톨 크로싱이 그러한 사례다. 이곳은 도시 내 고속도로가 지하터널로 진출입하기 위해 낮아지는 도로의 위를 덮어(caps) 복합용도 개발사업을 진행 중이다. 약 2만8000㎡의 지상 덮개를 새로 만들어 3개의 새로운 도시 블록을 조성하고 있다.

지하차도 진입 상부 덮어 건물 개발

이 사업에서는 3개 블록 위에 최종적으로 약 20만4000㎡ 규모의 5개 복합건물이 들어선다. 작년 말 이미 약 9만3000㎡에 달하는 오피스 2개 동이 완공돼, 에너지 및 환경 디자인 리더십(LEED) 플래티넘 인증까지 받았다. 대기 오염 완화 및 빗물 관리 기능도 포함하고 있다. 개발이 완료되면 오피스, 호텔, 공동주택, 리테일 개발이 혼합된 복합개발이 완성된다.

이 구간은 1960년대에 고속화 도로 터널 진출입로로 일반 도로 높이보다 낮게 건설됐다. 하지만 이 고속도로가 만들어지면서 캐피톨힐(Capitol Hill)과 이스트엔드(East End) 지역이 단절됐다. 고속도로 상부 공사는 2015년에 착공, 2020년에 완공되어 50년 이상 고속도로로 단절되었던 양쪽 지역이 다시 연결됐다.

이 사업은 없었던 토지가 생기면서 시는 이를 민간에 매각하고, 다시 그 위에 건물을 짓는 공중권 거래방식을 채택했다. 2009년 뉴욕에 본사를 둔 프로퍼티그룹파트너(Property Group Partners·PGP)는 시로부터 시장가치로 부동산을 매입하는 권리를 얻는 대가를 지불했다. 별도로 2012년에 PGP는 시와 협상을 통해 건물 규모에 따라 공중권 사용 금액을 결정했다.

개발 자금은 전적으로 민간 개발업체가 투자한다. PGP는 부동산의 미래 가치에 따라 컬럼비아 특별구에 1억2000만 달러 상당의 개발권을 매입했다. 또한 PGP는 유틸리티 이전 및 진입로 재구성을 포함한 인프라 요구 사항에 2억7000만 달러를 별도로 투자했다.

이 프로젝트는 개발 토지가 부족한 도심지에서 새로운 토지를 조성하고, 시장 수요를 보아가면서 개발하는 방식을 채택하고 있다. 인프라 개선을 먼저 하고, 건물 개발은 적절한 시장 수요를 보아가면서 하는 것으로 구조화됐다.

지상 공간에서 주택, 일자리, 재산세 등을 창출하고 있다. 이 프로젝트는 8000개의 영구 일자리와 연간 4000만 달러의 재산세 수입을 창출한다. 주거공간의 51%는 워싱턴DC 거주자가 입주한다. 주목해야 할 점은 프로젝트 자금 조달 방법이 수익가치 확보 기법이란 점이다.

개발 공간서 주택·일자리·재산세 창출

지속 가능성 목표도 추구하고 있다. 이 사업은 지속 가능성 기능을 평가하는 미국 건축 인증 기준인 LEED의 최고 등급인 플래티넘 인증을 획득하는 목표가 있다. 이미 완공된 두 개의 건물이 인증을 받았다. 이곳은 워싱턴DC 최초의 생태지구로 지정됐다.

우리나라도 도심에 있는 도로가 지하터널로 연결되는 평지보다 낮은 도로나 철도가 많다. 이들 공간은 대개 양쪽 지역을 분리해 놓고 있다. 이러한 공간을 덮어씌우면 개발이 가능한 도심지 토지를 확보해, 청년 주택이나 지역 경제를 활성화하는 공간을 만들어 낼 수 있다. 공공은 민간에게 새로운 토지, 공중 사용권 등을 매각하고, 재산세 수입을 증대할 수 있다. 이러한 공간을 찾아 민간 자본을 활용해, 지역사회에 새로운 활력을 불어넣는 기회가 많아지도록 노력해야 한다.