물류센터 투자 선호 기조 지속 전망…운영 효율성 개선 주목해야-신한금융투자

신한금융투자는 25일 물류센터 신규개발에 대해 "당분간 물류센터에 대한 투자자 선호도는 높게 유지될 것으로 보이나, 운영 효율성 개선이 어려운 물류센터에 대해서는 투자에 주의가 필요하다"고 조언했다.

김선미 신한금융투자 연구원은 "신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산이 장기화되며 국내 물류센터의 타이트한 수급이 이어지고 있다"며 "당분간 물류센터에 대한 투자자 선호도는 높게 유지될 전망이나, 높아진 매매가가 부담"이라고 설명했다.

김 연구원은 "매각물건 부족 및 부지가격 상승 등의 영향으로 물류센터의 평당 매매가 및 호가가 상승을 지속하고 있다"며 "이에 물류센터의 Cap-rate는 지난해 기준 4.5% 이하로 낮아졌다. 아직까지는 오피스 대비 높은 수준이나, 작아진 스프레드 및 금리 상승 가능성을 고려 시 추가적인 매매가격 급등세를 기대하기 어려워 신규 개발이나 용도전환형 개발, 또는 임대료 상승으로 낮은 Cap-rate를 만회할 수 있는 지역 선별을 고민해야할 시점"이라고 지적했다.

그는 "국내 물류센터 신규개발은 향후에도 지속될 것"이라며 "이커머스 확대 속도가 빨라 물류센터 공급과의 격차가 좁혀지지 않기 때문이다. 2015~ 2020년 물류센터 공급면적 성장률은 6.9%로 이커머스 성장률 17.6% 대비 현저히 낮다"고 분석했다.

이어 "소매판매액 성장률 및 이커머스 비중 전망, 대형 물류센터로의 교체 수요 등을 고려 시, 2022~2025년 120만 평 이상의 물류센터가 필요할 것으로 추산된다"며 "물류센터 신규개발에 적합한 지역으로는 이커머스 의존도가 높은 연령대의 인구유입으로 시장규모가 커진 도시(경기 서남부/남부권)와 주요 이커머스 업체들의 배송확대예상 지역(지방 주요 도시)을 예상한다"고 내다봤다.

그는 "현재 발의된 유통산업발전법 개정안(기존 오프라인 매장을 새벽배송에 활용 가능) 통과시 물류센터 신규개발은 가속화될 것"이라며 "물류센터 시장 확대는 물류자동화 기술 개발로 물류센터의 시간당 처리가능 물동량이 증가할 때 멈출 가능성이 높다"고 전망했다.