공공재개발에 '파격' 인센티브… 사업 속도 내나

용적률 높이고 기부채납 줄이고… 주거환경정비법 개정안 발의

정부가 추진 중인 공공재개발 사업에 파란불이 들어왔다. 정부와 여당이 공공재개발 구역에 최고 20%까지 용적률을 높여주고, 더 받는 용적률의 20~50%만 기부채납하게 하는 등 파격적인 인센티브를 제공키로 해서다.

현재 10여 곳이 공공재개발 사업에 관심을 보이는 가운데 시장에선 사업 참여 구역이 앞으로 더 늘어날 것이라는 기대감이 커지고 있다. 전문가들도 “효과적인 유인책을 마련했다”며 긍정적 반응을 보이고 있다.

◇법정 상한 용적률 120%까지 허용…기부채납 비율 20~50%로 낮춰

국회 국토교통위원회 소속 천준호 더불어민주당 의원은 1일 공공재개발 추진을 위한 ‘도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안’을 대표 발의했다.

개정안은 공공재개발에 법적 상한의 120%까지 용적률을 주되 그에 따른 기부채납 비율은 20~50%로 낮춘 것이 핵심이다. 구체적 기부채납 비율은 지자체 조례로 다시 정해진다.

현재 일반 재개발의 초과 용적률에 대한 기부채납 비율은 50~75%다.

한국토지주택공사(LH)가 천 의원에게 제출한 자료를 통해 시뮬레이션해 보면 서울 시내 3종 일반주거지역에서 조합원 300가구가 공공재개발을 추진하면 총 700가구까지 사업 규모를 늘릴 수 있다. 서울시 용적률 인센티브 기부채납 비율이 30%, 기부되는 주택이 중형인 전용면적 85㎡라는 전제에서다.

현행 제도에서는 600가구가 최대인 것을 고려하면 공공재개발로 100가구를 더 지을 수 있는 셈이다.

이렇게 지어진 700가구는 조합원 물량 300가구, 일반분양 200가구, 공공임대 140가구, 민간임대·지분형주택 60가구 등으로 이뤄진다. 일반 재개발로 지어질 경우 600가구가 조합원 물량 300가구, 일반분양 155가구, 공적임대(공공임대+민간임대) 145가구로 구성된다는 점을 고려하면 공공재개발이라고 해도 공공임대 물량이 확 늘어나지 않는다.

◇투기수요 사전 차단…사업 추진 이후 들어온 조합원엔 분양가 가산

개정안에는 공공재개발에 투기 수요가 몰리는 것을 막기 위한 방안도 담았다. 주택 공급 활성화지구 지정 이후 조합원 지위를 양도받은 사람에겐 감정평가액보다 비싸게 분양토록 한 것이다.

천준호 의원은 “공공재개발은 사업성이 부족했던 구역에 인센티브를 제공하고 투명성을 확보해 사업성을 개선함으로써 주거 환경 개선과 함께 양질의 주택을 공급하는 사업”이라며 “지역의 발전을 원하는 주민이라면 적극 검토해 볼 만하다”고 말했다.

▲서울 동대문구청에서 최근 열린 공공재개발 주민설명회 모습. (연합뉴스)

실제 시장의 기대도 높다. 공공재개발에 관심은 있었으나 선뜻 참여를 결정하지 못했던 일부 지역의 경우 참여를 적극 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 공공재개발 사업 참여를 고려하고 있는 성북구의 한 재개발 추진위원회 관계자는 “개정안이 그대로 통과된다면 주민들을 설득하는 데 도움이 될 것 같다”며 “주민들과 본격적으로 논의해 볼 계획”이라고 말했다.

현재 서울주택도시공사(SH공사)에 공공재개발 참여 의향서를 제출한 곳은 △동작구 흑석동 흑석2구역 △성북구 성북동 성북1구역 △영등포구 양평동 양평14구역 등 3곳이다. 관심을 갖고 있는 곳은 12곳으로 SH공사는 이들을 대상으로 설명회를 진행 중이다. 시장에서는 세운재정비촉진지구, 증산동 205 일대(옛 수색·증산뉴타운4구역), 동자동·후암동 일대, 미아11구역 등이 공공재개발에 참여할 가능성이 높다고 보고 있다.

SH공사 관계자는 “공공재개발에 대한 인센티브가 파격적인 수준으로 제안된 만큼 참여 의사를 밝힐 지역들이 늘어날 것으로 기대한다”고 말했다.

전문가들의 반응도 나쁘지 않다. 이은형 한국건설정책연구원 선임연구원은 “용적률 상향 등의 인센티브는 빠른 사업 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것”이라며 “사업 추진이 지지부진하던 곳일수록 공공재개발에 큰 관심을 보일 것”이라고 말했다.