[세무, 톡!] 공동 임대사업의 대출이자, 비용 처리는?

장운길 세무법인 길 대표세무사

▲장운길 세무법인 길 대표세무사.

공동으로 취득하는 부동산 대출의 지급이자를 비용으로 인정받을 수 있을까.

일반적으로 단독으로 부동산을 구입한 경우 본인 자금으로 계약금이나 중도금을 지급한 후에 보증금이나 대출금으로 잔금을 지급한다. 이때는 대출의 지급이자에 대해 시비 없이 경비 인정을 해주고 있다.

그러나 공동사업자의 경우 사정이 다르다. 공동사업자의 경우 차입금이 부동산의 매수자금의 용도로 사용됐다 하더라도, 부동산을 구입하기 위한 대출이 아니라 공동사업에 출자하기 위한 대출이었다면 경비 인정을 받을 수 없다.

따라서 공동으로 부동산 임대업 영위 시 차입금이 출자를 위한 차입금인지 아니면 공동사업장의 사업을 위한 차입금인지를 먼저 따져봐야 한다. 이는 공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용과 출자금의 실제 사용 내역에 따라 사실관계를 종합적으로 고려해 판단하고 있다.

또한 지급이자를 비용으로 인정받기 위해서는 부동산 매매계약 전에 부동산 임대사업을 목적으로 공동사업계약서를 작성해야 한다.

계약서에 공동경영, 지분율, 출자금을 명시해야 한다. 계약금과 중도금은 출자금으로 충당하며 나머지 취득자금은 임대보증금과 대출금으로 충당하는 내용이 포함돼야 한다.

이와 함께 대출금 지급이자는 공동사업장의 임대 수입 금액에서 지급하기로 약정하고, 지분을 처분할 때는 반드시 동업자의 동의를 받도록 명시해야 한다.

임대사업자의 가장 큰 비용 처리는 감가상각비와 지급이자에 대한 비용 처리이다. 감가상각비의 경우 부동산 양도 시 취득가액에서 차감된다. 하지만 지급이자는 당기 처리 비용으로 양도소득세 계산 시 반영하지 않고 매년 종합소득세 계산 시 비용 처리된다.

임대사업 개시 전 철저한 사전 준비가 필요하다. 임대부동산을 취득하기 위해 차입한 차입금의 지급이자는 공동사업장의 필요경비로 인정받도록 하자.