강남3구·용산구 초고가아파트 거래 비중 '뚝'

성동ㆍ영등포ㆍ동작ㆍ마포구 등 비강남권 고가아파트 '부상'

▲서울 아파트 가격대별 거래 비중. (자료 제공=직방)

작년 발표된 12·16 부동산 대책 이후 서울 강남3구(강남·서초·송파구) 내 15억 원이 넘는 초고가 주택 거래 비중은 줄어든 반면 9억 원 초과~15억 원 이하 아파트 거래 비중은 증가한 것으로 나타났다.

20일 직방에 따르면 지난해와 12·16 대책 직후부터 올해 3월까지 실거래 자료를 살펴본 결과 서초구의 15억 원 초과 아파트 거래 비중은 16.3%포인트(53.8%→37.5%) 감소했다. 용산 역시 9.4%포인트(32.9%→23.5%) 줄었다. 강남과 송파 역시 각각 8.0%포인트, 5.8%포인트씩 줄었다.

반면 9억~15억 원 이하 아파트 거래 비중은 강남구(4.4%포인트↓)을 제외하고는 증가했다. 서초구와 송파구가 각각 1.1%포인트, 1.2%포인트 증가했고, 용산구 역시 2.0% 포인트 늘었다. 지난해 9억~15억 원 이하 가격의 거래 비중이 높았던 곳은 마포·동작·성동·광진구이었지만, 12·16대책 이후엔 고가주택에 대한 매수세가 감소하면서 강남3구 및 용산구에서 9억~15억 원 이하 아파트 거래 비중이 오히려 늘었다.

이들 지역의 고가주택 거래 비중이 감소한 건 대출 규제와 자금 출처 조사 등 직접적인 규제도 있었지만, 증여와 같은 대체거래가 늘어났기 때문으로 직방은 분석했다.

실제 서울지역 아파트 거래량 중 거래 원인이 증여인 경우는 2017년 7408건에서 2018년 1만5397건으로 2배 이상 증가했다. 지난해엔 1만2514건을 기록했다. 전체 거래 중 비중은 2018년 이전엔 2~4% 내외였지만, 지난해엔 9.7%까지 급증했다.

특히 고가주택이 밀집한 강남3구 일대의 증가세가 확연하다. 2017년 2041건에서 2018년 5183건으로 늘어난 증여 건수는 2019년엔 3130건을 기록했다. 비중으로는 2018년 최고 17.4%까지 올라갔다. 올해 증여 비율도 전체 거래 중 높은 비중을 차지하고 있다. 미신고분인 증여성 매매거래까지 감안하면 실제 비중은 공개된 수치보다 더 높을 것으로 예상된다.

거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트가 몰린 지역도 달라졌다. 지난 2018년 거래가격 상위 10%인 아파트는 강남구 29.3%, 서초구 23.4%, 송파구 17.2%, 용산구 8.5% 등으로 전체의 78.3%를 차지했다. 이듬해엔 지역 쏠림현상이 심화돼 비중이 86.6%까지 치솟았다.

그러나 올들어 이 비중은 52.4%로 대폭 줄었다. 대신 성동구 9.4%, 영등포구 5.9%, 동작구 5.2%, 마포구 5.1% 등 재개발 마무리 후 신축 아파트 입주로 집값이 뛴 지역들이 거래가격 상위 10% 지역에 이름을 올렸다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "정부의 규제가 집중되고, 재건축 사업도 지지부진한 사이 비(非)강남 지역들이 부상하면서 서울 전체의 집값이 상승하는 가격 상향 평준화 양상이 짙어지는 것으로 보인다"고 말했다.