[세무, 톡!] 부모 명의로 분양받은 아파트, 자녀에게 넘길 때 세금은?

김정래 더케이 세무회계컨설팅 대표세무사

▲김정래 더케이 세무회계컨설팅 대표세무사.

고강도 부동산 규제에도 불구하고, 아파트 청약 열기가 좀처럼 식지 않고 있다. 정부의 분양가 통제로 인해 아파트 분양 당첨을 '로또 당첨'으로 여기면서 청약경쟁률은 3년여 만에 세 자릿수를 기록하고 있다(2019년 11월 기준).

이러한 분위기 속에서 청약 당첨 확률을 높이기 위해 청약자를 실소유자가 아닌 가족(부모 또는 자녀) 명의로 했다가 당첨돼 소유권을 실소유자로 변경하면서 세금 문제로 상담을 요청하는 경우가 종종 있다. 이처럼 가족 명의로 대신 분양받은 아파트 소유권을 변경하는 경우 어떤 세금이 발생할까?

우선 무상으로 소유권을 변경하는 경우에는 증여에 해당하여 증여세를 고려해야 한다. 국세청 예규에 따르면 아파트 분양권에 대한 실제 소유자가 자녀인 경우, 편의상 아버지 명의로 분양계약을 체결한 후 분양대금을 자녀의 금전으로 지급하고 실제 소유자인 자녀의 명의로 소유권을 이전하는 경우에는 증여세가 과세되지 않는 것으로 입장을 표명하고 있다. 다만 이러한 경우 반드시 유의해야 할 사항이 두 가지가 있다. 첫번째는 해당 분양권에 대한 청약이 사실상 명의신탁인지 여부(명의만 아버지이고 실소유자는 자녀라는 사실)를 아버지 명의로 분양 신청한 경위 및 분양계약 체결, 분양대금 불입 주체 등 구체적인 사실을 확인할 수 있는 자료를 가지고 거래 당사자가 과세관청에 직접 소명할 수 있어야 한다는 점이다. 소명이 어려운 경우 아버지는 취득자금에 대한 증여세를, 자녀는 부동산에 대한 증여세를 각각 낼 수도 있으니 반드시 객관적인 자료를 사전에 준비해야 할 것이다. 두번째 유의할 사항은 명의신탁을 소명했다고 해도 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 권리를 가진 아버지의 지위를 이용해 아파트를 분양받음으로써 발생한 이익, 즉 프리미엄에 상당하는 금액만큼은 증여세가 과세될 수 있으므로 해당 분양권에 대한 프리미엄 거래가 있었는지 여부를 반드시 확인해야 한다.