[혼돈의 재건축시장]더 센 분양가 규제에…강남 재건축 ‘올스톱’

분양가 상한제 확대 시행 검토에 후분양 추진 단지들 '멘붕'

서울 재건축 시장이 멈춰섰다. 정부가 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제를 적용하기로 하면서 재건축 추진 단지들은 일단 사업을 잠정 중단하려는 분위기다. 매매시장도 매수 문의가 줄면서 관망세로 돌아섰다.

10일 업계에 따르면 정부의 분양가 상한제 확대 시행 방침에 따라 강남권 재건축 단지 소유자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 벗어나기 위해 후분양을 고려했던 단지들의 고민이 깊어진 상태다. 민간 아파트 분양가 상한제는 선분양·후분양과 상관없이 일괄 적용될 가능성이 크기 때문이다. 실제로 국토교통부는 최근 강남 재건축 단지들이 잇따라 후분양으로 전환하려는 움직임을 보이자 HUG의 분양가 규제보다 더 센 분양가 상한제의 적용 대상과 적용 시점을 현행 관리처분인가 신청 단계에서 입주자모집승인일로 늘리는 방안을 검토 중이다. 분양가 상한제 대상이 되면 재건축ㆍ재개발 등 정비사업지 일반분양아파트의 분양가가 HUG의 심사 기준보다도 낮아지면서 사업성이 크게 떨어질 전망이다.

이에 따라 강남구 상아2차와 서초구 신반포3차·경남아파트 등 후분양을 선택했던 단지이 앞다퉈 선분양으로 선회할 움직임을 보이고 있다. 신반포3차·경남아파트 조합 관계자는 “사업성을 따져 선분양이냐, 후분양이냐를 결정하게 될 것”이라고 말했다.

반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포4지구 등 후분양 검토에 들어갔던 단지 조합원들 사이에서도 “차라리 규제가 더 나오기 전에 선분양을 하는 것이 낫지 않느냐”는 의견이 적잖게 나오는 것으로 전해지고 있다.

재건축 초기 단지들도 혼란스럽기는 마찬가지다. 송파구 한 재건축 추진 단지 주민은 “김현미 국토부 장관의 분양가 상한제 검토 발언 이후 사업 중단을 요구하는 목소리가 커지고 있다”며 “지금으로서는 정부에서 확정안을 내놓을 때까지 지켜볼 뿐 뚜렷한 대책도 없는 상황이다”라고 토로했다.

곽창석 도시와 공간 대표는 “현재 재건축초과이익 환수제가 시행 중인데 분양가 상한제까지 적용된다면 사업 추진이 쉽지 않을 것”이라며 “사업을 잠정 중단하거나 아예 포기하는 단지도 나올 수 있다”고 말했다.

정부의 분양가 상한제 확대 시행 방침이 알려지면서 매수 문의가 크게 줄었다는 게 현장의 설명이다. 송파구 신천동 E공인중개사는 “전화도 없고 매입을 문의하던 분들도 지켜보는 쪽으로 돌아선 것 같다”고 말했다. 그렇다고 호가가 떨어지는 것도 아니다. 서초구 반포동 H공인 관계자는 “분양가 상한제는 앞으로 나올 분양 물량에 적용되기 때문에 기존 주택시장에는 정책의 파장이 아직 크게 와닿지는 않는 것 같다”며 “당분간 호가가 내려갈 것 같지는 않다”고 말했다.

분양가 상한제 확대가 재건축·재개발 시장을 위축시키는 단기적 효과는 있겠지만 결국에는 공급 부족으로 집값 상승을 야기할 것이라는 게 전문가들의 대체적인 의견이다. 함영진 직방 데이터랩장은 “규제로 인해 집값이 안정화되는 것처럼 보일 수 있지만 장기적으로는 장기적으로는 공급이 줄면서 오히려 집값을 더 끌어올릴 가능성이 크다”고 말했다.